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威海买房经验谈:到一个陌生城市买房我们如何抉择(上)

买房攻略 威海房产交易网 2018-07-03 09:11:39 查看评论 加入收藏

导读:对于买房,每个人需求不同,观点也不同。在这里总结一下各路大神的观点,供给你作为参考。都是干货,值得一看,如果觉得有帮助,欢迎分享给你身边的朋友。更多好内容,请关注我们(威海房产交易网www.fangchanjiaoyi.com),这篇的内容主要是:如何选择一个城市,如何选择区域,如何选择产品!
 

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一 如何选择一个城市?

     1、你对这个城市要熟悉,比如很多人来威海买房,其实对威海完全不了解,也没有做好计划,类似这样的情况发生在海南,云南等很多的旅游城市,结果导致的结果是买了一套房,先不说涨跌,放在那里很多年,完全空置,无暇也没办法去处理。这种情况我们是不建议的,首先你要做好计划,是度假,还是养老,多久会过来住?我会持有多久?我是否需要装修出租?在威海买房你还得考虑:与海的距离(潮湿情况)、房子看海的效果如何、周边海域景观如何等等。这个时候如果你不了解,就会一头雾水,也导致你选择产品的时候会迷失方向。我给你的建议就是找一个专业的本地团队,能够帮你解决这一系列的问题,比如我们威海房产交易网。

     2、你要喜欢这个城市。 这也是购置房产非常重要的一个前提,比如我个人不喜欢潮湿闷热的环境,那么在南方置业我就需要考虑考虑,因为我买房后可能根本没有机会去住,也压根不想去住。虽然我们现在买房,很多朋友是把房产看成一种投资品,但大多数人,也只能拥有寥寥几套房子,房子即为家,即是你和一个城市之间的链接。在一个陌生但向往的城市中,你有了一个安定之所,也因此认识了一些新的朋友。(威海房产交易网,提供的不仅仅是威海买房服务,更多的我们提供的是宜居威海的生活服务:旅游、起居、住行、新威海人)。这里提及一句,我个人非常不喜欢某些城市的无脑吹。每个城市都有每个城市的特点,祖国的大江南北,每一处都人杰地灵,有着自己的文化。伴随着祖国的快速发展,挑一个自己喜欢的城市去奋斗打拼,定居养老,会是一生中最幸福的一件事。

     3、选择有潜力的城市,目前主要有这几种方向,资金够的,条件允许的,可以优先考虑一线及热点二线城市,不过目前大部分朋友都知道,条件很严苛了,但是这几类城市是增值空间最大,也是最安全的资产,其次就是一些特色城市,这些城市可能人口和产业不如前两者,但是对一些特定人群有着很强的吸引力,这种城市资金少的也可以考虑。最危险的莫过于最典型的房价上涨的小县城,人口净流出,城市也没有亮点,那么持有这样城市多套房产还是比较危险的。(关注我们的微信号,威海房产交易网,后续我们会展开就威海本地人如何合理进行资产配置的专栏,希望给大家多提供一些帮助和参考思路。)

二、如何选择一个区域?

     每个人实际情况不同,但是我们可以简单化的分成这几种:

     1.交通枢纽,核心地段。买房要挑好地段这是真理,无论放在哪个城市基本都可以说通用,因为交通是房产配套里非常重要的一个方面,而且具有通用性。无论是将来出手对象是谁,都具有很大的吸引力。(这一点,城市人口越多,越明显)还有一个好处就是地段好的房子更容易出租,而且租金更高。

     2.顺应城市规划的新区:这一点更偏向于长期投资,因为一个新区的发展需要很长的时间。(关于应该选择什么样的新区,我们放在下篇再说)。同时这一点要求对一个城市非常了解,如果下注下错了,不至于满盘皆输,但可能会白折腾一场。

     3.在房价上涨过程中的洼地区域:这一点偏向于短期投资,但是要求具备更专业的投资眼光,以及对当地房价的极致了解。可不是看看网站的数据就能得出的结论。比如一个城市房价迅速上涨,必然会对周边的区域有连带的作用,这个过程会很快,但是必然会存在时间差。普遍存在的是:北上广深一线城市之间的房价联动,同一省内同级城市之间的房价带动,一个城市内主城区和其他区域之间的房价带动。

     所以综合来看,还是地段为王,因为成功的几率更高,抗风险能力最强。

三 、如何选择产品?

     不同城市之间的产品选择区别很大,而且跟很多因素有关系。我们用最简单通用的方式来为大家提供一些思路。

     先理清需求,自住=刚需/改善/度假  这几种需求根据自己对配套,环境,小区的要求做综合对比。度假可以放松对配套的要求,更注重自己的喜好,加上投资性的话,就把自己当成改善去选。

     如果是投资的话,我们来看看投资的回报主要在于哪里:

     第一种是房产本身的升值,第二种是房产带来的租金收益。

     在这个过程中大家忽视的往往有:你的投资成本,以及你的持有周期和持有成本。另外还忽视了一个要素:你买的房子,将来打算卖给谁?

     提供一个方向:持有时间长,控制成本(单价和总价),考虑租金收益,尽量装修出租。

     持有时间短,就要对房价的走势看的远一些,就要对项目了解的深一些,衡量好风险(如限售的可能性),找好目标的接盘人群,尽可能的去掉所有存在的水份。(其实这一点就类似于中介的押房和收房,倒手赚差价的概念。大部分普通人一般还是选择前者比较多,另外现在限售的政策出台越来越多,持有周期会越来越长)所以,我们的建议是,无论你当前是否需要买房,你对房产这个行业多一点的了解真的没错。

     还有一点补充一下,就是当新房价格很高的时候,一定要看看二手房的交易活跃度,交易不活跃的往往都是纸面财富,尤其是产品地段都不占优势的房子,出手的时候难免有两点问题:1.出手周期长。2.折价折的多。

     另外在这里也提一点大家关心的问题:买公寓能升值吗?

     公寓的优势是面积小,总价低,可商贷,不限购,地段好,租金高。

     劣势是:产权 商用水电 交易税费这几点因素

     公寓主要就是靠租金,但当一个城市的房价快速上涨,到一定程度的时候公寓的价格也就跟着起来了,所以选择公寓最主要看的是租金收益和性价比。要是和住宅的价格都不相上下肯定没什么优势,但是租金收益稳定,而且价格比住宅要低上非常多,是可以考虑的。

那么本期就说到这里,下一期,我们将会分析一个城市的新区是否应该选择,以及新房二手房之间到底应该如何去选。

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