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威海南海新区地王:高楼面价带给南海新区楼市的影响

      2018年7月9日,威海南海新区继体育小镇启动仪式之后,又一重磅消息传来,:威海华睿置业有限公司成为南海新地王,楼面地价2283元/平。有人会说两千多楼面价,很便宜啦!是的,和全国其他三四线城市比起来,跟威海市区比起来,确实很低。但这里是南海新区,威海文登南海新区,如果对比目前南海新区在售项目的不足千元的楼面地价,就显得高好几倍了。

 
楼面价是什么?如何计算?

      楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积,每个土地在获得时,基本都有容积率规定,框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时,单位售价中所包含的土地成本。

      楼面价的计算公式为:
      楼面价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
      规划建筑面积=土地面积×容积率
      容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

 
      虽然只是一场威海国土资源土地竞拍,一家房企成功拿下了将近20万平米的土地开发权,但是背后所带给我们的买房逻辑是什么?对于南海新区的整体楼市影响几何?首先让我们具体看一下详细情况吧:
 
      2018年在6月8日,经威海国土资源局发布位于南海新区海跃北路、金来南路地块,编号威土经挂字〔2018〕19号的地块,挂牌竞拍。
 
南海新区土地拍卖成交
      该地块四宗土地集中出让拍价约2.2亿元
 
      7月9日,也就是该土地挂牌一个月后,威土经挂字〔2018〕19号该地块,迎来摘牌,威海华睿置业有限公司,以约五亿的价格拍下四宗土地,成功一举拿下。至此,继续威海市高区地王之后,南海新区又一地王诞生。
 
我们先从楼面价分析此次南海新区新地王

      通常来说,楼面价越高表示开发商开发成本越高,对应的项目房价也就会越高,这对楼市房价起的是推升作用,也就是说对于购房者的压力买房压力也就越大。
 
      但实际中也有不通常的情况,说到底还是要取决于项目所在位置的周边环境:

      1,楼面价高房价就一定高吗?

      对于威海楼市而言,如果放到2017年6月,威海房价刚刚起涨,不论是购房者还是开发商都进入一个炽热状态,房子不愁卖,开发商之前在威海拿地价格也并不高,最终楼盘是越卖越贵,盘是越开越高。
相反,在2017年之前,威海楼市并不景气,尤其是南海新区房价维持多年在5000左右。开发商为了快速回笼资金,降低开发成本,可以根据自身需要作出相应调整,一些楼面价很高的项目房价甚至比一些楼面价较低的项目还要低。

      2,目前情况下,华睿置业所购地王房价会如何

      大环境下,威海刚刚被央视焦点曝光,威海楼市也刚刚开启严厉整顿阶段,不少售楼处门可罗雀,加上一、二线城市房价有下滑迹象。中美贸易战火蔓延开来,是否殃及楼市还是个未知数。所以很多购房者选择观望态度,而此时南海新区均价8000左右的房价,正处于一个不高也不低的位置。

      3,南海新区本身规划发展有序进行

      上个月南海地王开始挂牌的同期,雅乐居体育小镇的开公益顺利举行,标志着南海新区招商引资正在有条不紊的进行着,此时新地王高楼面价的问世,无疑给南海新区楼市打了一剂强心剂。
 
      我们再结合威海华睿置业的公司背景,以及整个南海新区的整体规划再次审视此次地王给南海新区房价带来的影响
 
公司背景:

      威海华睿置业有限公司是华本投资旗下在威海进行房地产开发的项目公司,公司核心团队由北京华信弘毅投资管理有限公司派驻,成员来自北辰置业、合生创展、万科等知名房地产企业,开发过的项目涵盖住宅、商业综合体、产业园区等多种形式,包括长沙北辰三角洲、北京珠江绿州、北京联东U谷产业园、青岛?欧力海湾综合体等多个项目。
 
      威海华睿置业有限公司现在威海南海新区开发建筑面积22万平方米的住宅项目,以先进的理念、精美的设计和富有人文气息的服务,打造南海新区高端海景旅游度假项目。
 
南海新区规划发展

      南海新区于2007年3月启动,是国家战略山东半岛蓝色经济区重点建设的海洋经济新区之一,核心起步区规划控制面积160平方公里,规划建设面积90平方公里,拥有156公里的海岸线。
 
      威海南海新区位于山东半岛东端,是经山东省政府批准的省级开发区,2011年1月,国务院正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》,威海南海新区被确定为重点建设的三大海洋经济新区之一,将成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。
 
      区内高速公路、济威铁路、城际铁路、开放港口、国际机场一应俱全,城际铁路实现青烟威1小时生活圈。周边有青岛、烟台、威海、石岛、龙眼5个一类对外开放港口,遍布青岛、烟台、威海3个国际机场,青威高速、荣文高速、青荣城际铁、莱荣高轶联动四方,威海国际机场1小时可飞抵北京、45分钟可到达韩国;青荣威城际铁路北线全面开通,规划实施的南线将带动南海新区驶入加速发展的快车道;莱荣高轶2020年直通;正在建设的远期规划为30万吨级的威海南海新港将是中国大陆距韩国、日本最近的深水大港。发达的交通网使威海南海新区成为东北亚重要的交通枢纽和开放合作的前沿。
 
      以境内昌阳河、香水河为界,划分为临港产业区、综合商务区、旅游度假区三个功能区。

      旅游度假区:位于香水河以西,规划面积74平方公里,主要依托万米金色沙滩、万亩滨海松林,发展旅游度假、养生休闲、养老康疗、科创培训等新兴服务业。
 
      综合商务区:位于香水河以东,昌阳河以西,规划面积24平方公里,重点发展政务商务、金融服务、科技创新、总部经济、旅游商业等,蓝创孵化器、云计算科技园、富盈智慧城、总部经济基地等相继进驻,突出完善提升城市功能,形成城市发展的拉动力。
 
      临港产业区:位于昌阳河以东,规划面积62平方公里,依托南海新港,海陆统筹开发。已有天润动力、威力环保、现代重工、蓝岛新材、鸿通管材、博盛新材、三角轮胎、德瑞博新能源汽车等50多家企业抢滩登陆,形成了蓝色产业蓬勃发展的良好势头。
 
      南海新港一期两个万吨级泊位、4996米的引堤、工程码头、堆场等主体工程已全部完工并通过验收;二期防波堤工程正加紧进行,南海新港二期工程主要包括建设3677米防波堤、两个5万吨级通用泊位和14.7公里5万吨级航道。威海南海新港远期规划为30万吨级的泊位,将发展成为威海港南翼新的大型综合性港区。
 
      目前来看,南海新区从开发到目前的火热,经历了将近10年多的时间,之前大不分时候基本处于一个原地踏步阶段,加上更早一些时间开发的银滩旅游度假区,素有威海十里金滩、十里银滩之称的威海海岸线。近两年,一是在威海整体规划推动下,再就是全国三四五线城市房价大涨带动下,南海新区正式提上日程,房价从5000多稳步上涨到现在的均价8000左右(个别项目也有6000出头,高的有9000以上)。
 
      后期,如果,仅仅是如果,南海新区的高铁、机场、配套能够如期跟上日程,作为威海环境最好,最适宜养老度假居住地之一的南海新区,2000多的楼面价所带来的房价是高还是低,还是要取决于开发商所呈现给大家的产品品质,房子卖什么价是开发商向房管局申报,但是购房者买不买账确实由我们自己说了算,单元这么“高”的楼面价所能带给我们的是更高品质的、更人性化的、更适应更够购房需求的项目。
 
      对于购房者来说,我们的建议仍然是,按需买房,量力买房,买房看的是主要还是需求吧。


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