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威海房产半年报:2019年上半年威海房价走势及在售楼盘

威海房价 威海房产交易网 2019-07-03 09:25:30 查看评论 加入收藏

      话说2019年的上半年已经过去了,威海楼市由年初的小热,一波小高潮之后,随着成交量的逐渐萎缩,市场也慢慢冷了下来,与现在的炎炎夏日形成了鲜明的对比。在接下来的暑期,也就是7、8两个月的重要节点(很多购房者都是在孩子放假出来旅游、看房),威海楼市何去何从,是惊喜还是惊慌,我想市场内没有一个人心里有谱。所以理清自己的买房目的和需求才是重中之重。

威海房价及楼市情况




本图表数据来自威海房地产交易网,2019年6月数据截至28日

      威海楼市成交量继续萎靡,但房价却仍然坚挺,每年的3月份---6月份是威海房价的主要上涨窗口,最大的客源群体依旧是外地客户+本地刚改,能买的起房的人很多,一人多房的情况也很多,不光威海如此,关键还是看“价值”,而威海房子的价值就是“旅居地产”。

      首先,国内大环境下的趋势---人口大迁移。

      中国城镇化率从1995年的29%,飙升至2018年的近60%;与之对应的是农村人口从1995年的最高峰8.6亿,下降到2018年的5.6亿,整整减少了3亿人,也就是说有3亿人离开农村。

人口变化图

      人的离开曾无数次在农村上演,青壮年劳动力去往城市打工,当然,很大一部分由此扎根到城市,而扎根城市最根本的两样东西就是工作和房子。我们不妨关注一下我们的身边,是不是有很多外来人口买房定居(包括所在城市辖区的农村)。加上房屋自身的“红利”因素,这就为2008年—2018年国内楼市呈现出大幅上涨而打下坚实的基础。

      而威海只是众多城市中的一个滨海小城,只是多了一个“康养宜居”因素,当然每年也会有很多威海本土年轻人外流,比如刚刚结束的高考,在9月1日前夕,将会有大批高考“胜利者”踏上异乡求学之路,但四年之后能够有多少人愿意返乡?真的很难说。

      即便如此,与之对应的是国内人口结构老龄化的趋势,每年都会有大批来威海买房养老的老人,加上一些来威海务工定居的人口,支撑起了上面所提到的房价小幅上涨的结果,这也是为什么威海房子空置率很高,还能支撑如此高的房价的主要原因。但是,威海的城市与经济发展速度又制约着威海房价,短期内又很难再向上进一步突破。最终我们看到的是目前的“横盘”状态。

      其次就是一些新开盘楼盘房价“上涨”,以万科为例,最初开盘的最低价格不到一万,均价在13000元左右,但是随着一期售罄,二期开盘,房价区间变成了13000----15000。是房价上涨了么?不是的,这个原因要归结到一房一价。

      我们要知道,大多楼盘开盘的销售策略,都是从最不容易销售的房子开始,价格当然也就会低一些,还是以万科翡翠公园为例,一期10000左右单价的房子,基本都是靠铁路或者靠主干道的户型,而中间楼栋户型价格依然在14000元左右。这样算来,早期的房子均价低,而后期的好房子均价自然就高了。不光万科,其他楼盘基本上都是如此,这样统计下来,新盘价格是呈现“上涨”局面,但真正情况是,售楼处只是在按照正常价格销售而已。

      当然,与之对应的就是房价低的时候购房者蜂拥售楼处,后期的“高价”房销售时则门可罗雀了。

      以,在威海旅游旺季,房价有小幅上扬属于正常波动范围,威海同国内其他楼市一样,政策指导下的市场行为。新房既没有涨价的项目,也没有降价的个例,当然促销还是有的,像清明、五一、端午等等都有,只是力度和持久性不是很大,不管怎么说,房价就这么挺着呢。而二手房市场则没有一个明确的规定,完全是房东个人行为,最近就有从240万降到210万的,也有从110万涨到120万的房子。

      威海是一个特殊的区域,也正因此,威海房价走势也要比其他城市复杂多变的多。正如过去两年,全国房价普遍上涨的时候,正因为威海的特殊性,房价似乎涨的比别的城市都要快,而在这波上涨之前,威海楼市则平静的出奇。

      归正题,先看一下6月份的威海房屋成交情况:

      6月份威海网上销售套数:1588套(比5月份下降11%),网上销售面积:161079平米(比5月份下降3%);其中住宅销售套数:1219套(比五月份下降3%),住宅销售面积:137088平米(比五月份下降7%)。

      5月份成交数据网上销售套数:1785套,网上销售面积:166529平米;其中住宅销售套数:1358套,住宅销售面积:147253平米。

      淡季清淡、旺季不旺,用来形容目前的威海楼市再恰当不过了,持续下降的成交量预示着威海楼市的冬季远比想象中的要长。主要原因还是在于威海房价的停滞状态,楼市中永远存在一个不争的事实“房价越涨、房子越卖的快”,大部分人的心思基本都一致的表现为:怕踏空,房价一张心里就没谱了,然后就抢着上车。

      那么威海房产市场目前是一个什么情况,在过去的2019年上半年,威海房价又是一个什么走势,接下来我们就威海各个区域的房价情况做一个详细的介绍,以及目前一些在售楼盘情况。

◆◆威海高区房价及在售楼盘信息◆◆


威海高区最近一年房价走势

高区自去年9月份达到历史最高水平之后,在接下来的冬季(10-1月份为传统淡季)开始回调,进入2019年之后基本上处于横盘状态。具体在售房屋信息如下:

      海御19:高端德式硬装,酒店式管理住宅,均价:18500―19000元/㎡
      旅游开发大厦:公寓产品,9530元/㎡起价
      金海滩壹号:高层精装公寓,均价15000元/㎡
      艺海国际:住宅,起价10800元/㎡,均价11600元/㎡
      山海郡石榴园:住宅,均价11600元/㎡
      金猴龙湖天璞:精装小高层住宅,起价15500元/平,均价17000元左右
      金猴西海名居:精装公寓,均价12000元左右
      海信海景壹号:精装海景公寓,均价15000元左右
      威高七彩城春风里:小高层住宅,均价14000元左右,毛坯交付

      高区在售新盘,多数以海景公寓为主,住宅项目不多,而且高低档次差距较大,中间断档空白,购房者可选性不高。

◆◆环翠区房价及在售楼盘信息◆◆


环翠区最近一年房价走势

      环翠区作为威海最大行政区域,今天我们只介绍一下主城区及张村、羊亭、温泉等周边区域。按理说,周边区域会拉低环翠主城区的房价,但由于威海主城区内多以老旧小区为主,房价本身就不高。所以,最终房价还是比较贴近实际的价格。

      恒大海上帝景:公寓:1.1万起;住宅:1.6万左右;商铺:2.1万起
      中南华夏熙悦:高层和洋房,均价12000-14000元/㎡
      华夏山海城:小高层住宅,均价13000元/平,毛坯交付
      山海一品:Loft公寓,12000左右 一户一价
      金海悦庭:独栋、双拼、联排、洋房,15000-19000左右元/㎡
      伴月湾帝景海岸:花园洋房、小高层,均价14000元/㎡
      合庆东紫园:精装小公寓,均价12000/㎡
      蓝湾公馆:电梯洋房,均价13000元,毛坯交付
      雨润城:精装公寓,均价9200元/平米
      桂花园(羊亭):住宅,均价8200/㎡
      华辉东方城(张村):均价9500元/㎡
      一品南山(张村):精装交付住宅,均价待定
      中梁海岳府(张村):精装小高层住宅,10800元/平起
      山水城(温泉):高层住宅,均价9600元/㎡
      米兰小镇(温泉柳林):小高层住宅,均价9200元/平

◆◆经区房价及在售楼盘信息◆◆


威海经区最近一年房价走势

      经区一直是威海楼市的热点区域,也是威海房价的领涨区域,之所以第三个展示经区房价,就是让大家能够很直观的与高区和环翠对比,很明显的是经区房价在2019年上半年,并没有像其他区域一样先走低后走平,二是走出了一个波动比较大的V型。说明不论从市场关注,还是成交价格来看,又或者新盘开盘价及二手房房东挂牌价,经区都是处在一个非常“有底气”的状态。为什么?说到底还是位置,经区的地理位置,经区的发展潜力。

      我们先来看看经区在售新楼盘房价情况:

      万科威高翡翠公园:在售高层和、洋房,均价13000元/㎡起,价格详询案场
      恒大悦澜庭:高层和小高层结构,均价13000元/㎡
      天一仁和悦海锦府:小区由高层、小高层建筑,均价11000元/㎡
      山水文园福海:花园洋房、小高层、高层住宅,均价17000元/平,现在房源均是170平以上大户型
      祥泰紫宸:高层、小高层、公寓产品,公寓11000元/㎡,住宅14000元/㎡
      百度城二期:住宅、洋房、商铺,均价:13800;商铺:12000-22000元/㎡
      龙祥国际:住宅、商铺,均价14500元/平
      峰汇国际:写字楼、公寓 、商铺,均价:13000商铺:28000-31000元/㎡
      蔚海新天地:底商,均价:14000-17000元/㎡
      鼎信大厦:写字楼、商铺,均价12500元/㎡
      五洲太阳城:住宅,均价9000左右,毛坯交付
      兰溪堡:小高层住宅,均价11500元,毛坯交付
      九龙明珠:小高层住宅,均价13500元/平米,精装交付(6、7、3号楼已经售罄,最后两栋开盘待定)

      接下来我们再看一下经区热点区域二手房小区价格情况:

      经区房价整体高的原因还是一些二手房的价格普遍偏高,像万象城、金域仕家、山海泰和府、悦海世家、美临花园、九龙湾花园、春天花园等大多较新二手房小区房价普遍都在15000以上,皇冠社区内的一些老房子鉴于优质的学区,房价也在12000以上。当然, 凤林社区的二手房价格相对较低,一是整体房价也在10000以上,其次就是所占基数不足以拉低整个经区的房价。

◆◆荣成房价及在售楼盘信息◆◆


荣成区域最近一年房价走势

      荣成房价一直是跟随威海房价趋势走的区域之一,鉴于荣成的旅游项目多余威海的缘故,每年的4-10月份,荣成的海景房项目卖的要比威海好一些,同时房价也在这个清淡的市场走的是稳中小涨,但还是受大环境制约,荣成也很难走出独立的幅度较大的行情,而卖的好的房子,还是一些具备旅居属性的近海项目。荣成主要区域包括:那香海、荣成市区、成山、石岛,在售项目具体如下:

      水岸名邸:花园洋房、9层小高,均价9200元/平,毛坯交付
      自在香滨二期:小高层、高层住宅,均价8500元/平,精装修交付
      保集蓝郡:小高层、高层住宅,均价8200元/平,精装修交付
      紫御河畔:电梯洋房住宅,均价8500元,均精装交付,120平以上的大户型毛坯交付,均价8200左右。
      清岛湾:小高层住宅,房价在7500—9800之间,毛坯交付
      海世界四期:高层住宅,均价9200元/平,精装修交付
      华发樱花湖:高层住宅,均价10000元/平,均是150平大户型,精装修交付
      上都苑:高层精装住宅,均价8600元/平,准现房
      悦湖湾:多层、小高层住宅,毛坯均价7800,精装均价9000左右
      恒大御海半岛:小高层、高层住宅,均价8500元/平,精装修交付
      秀水商业广场:商铺,13000元/㎡
      君澜湾:住宅,均价6300/㎡
      香庭海岸:海景房住宅,均价13000元/㎡
      碧海蓝湾:海景房住宅,均价11000/㎡

      另外,石岛区域情况请参阅:石岛在售新楼盘一文

◆◆南海新区房价及在售楼盘信息◆◆


南海新区最近一年房价走势

      南海新区作为威海直属重点发展区域,最近两年一直是很多海景房产业的中心区域。整体环境和房屋属性跟荣成很是类似,房价也是随着季节变化较大,所以,从5月份开始房价有所上升,但城市配套跟荣成确实相差甚远。具体在售楼盘如下:

      清岛湾:多层、小高层住宅,均价8800元/平,精装修交付
      宝安江南城:小高层、高层住宅、别墅,均价8000元/平,精装修交付
      南海翡翠城:多层、小高层住宅,均价8300元左右,毛坯交付
      融创南海湾:小高层、高层,未开盘,价格待定
      风情海岸:多层、小高层住宅,均价8300元/平,毛坯交付
      观海壹号:高层住宅,均价:12000--14000元,精装修交付
      遇林海:小高层住宅,均价12600元,精装交付
      雅居乐:别墅、花园洋房、小高层、高层,价格待定
      燕归来:合院、小高层,小高层均价9000元左右,合院:90平均价2.7万左右 120平3万左右,精装交付
      金猴南海名居:小高层,均价8200元左右,精装交付

      南海的卓达事件确实带来一步分负面影响,但其他所有房企还是比较本分的,近来一些大的项目即将开盘,使得南海整体档次或许能够上升一个梯次,后期的招商引资也是南海新区发展的一个重要参考。

◆◆文登房价及在售楼盘信息◆◆


文登区域最近一年房价走势

      文登房价最近表现强势,多少跟价值洼地有关。之所以这么说,主要是因为文登适中不在威海热点买房区域之列,房价也多年处在一个相对低位,当威海及其他区域的房价都大幅上涨过后,文登自然成了投资的价值区间。由于近两天做了一篇文登踩盘日记,详细介绍了文登及文登的新楼盘信息,大家可以参考《文登在售新楼盘》一文。

◆◆临港区房价及在售标题样式◆◆


临港区最近一年房价走势

      作为连接威海与文登的重要枢纽区域,作为威海重要发展的产业区域的临港,今年最初体现出亮点的就是公寓投资:星悦城,可谓是在房产圈内传的热火朝天。接下来就是临港的一系列规划:威高投资的文化广场、临港文化馆。似乎预示着临港要有一个大的跨越,而我则觉得临港的亮点依旧是与威海市区的距离,当然,炒归炒,价值归价值,特殊的区域对应特殊的需求,买房看自身情况吧,临港在售楼盘信息如下:

      逸龙湾:高层住宅,均价7200元/平,毛坯交付
      上海大公馆:小高层住宅,均价9200元左右,房源不多,具体房源得碰
      威高水韵康桥:高层住宅,均价8000元,精装交付
      恒和家园:高层住宅,均价7200元,毛坯交付
      云溪苑:联排别墅,均价8800元左右,毛坯交付
      金开利SOHO:公寓,均价15万/套,精装交付
      天亿城:小高层、高层住宅,均价7800元/平,基础装修


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