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为什么同一小区售楼处卖的火二手房却无人问津

导读:很多人在威海房子卖不出去,而为什么新房卖的特别火?结合威海各区域新房与二手房之间的差距,衡量新房与二手房之间的销售区别,对比不同档次、地段的小区的房子人气程度,来判断我们投资威海房产该怎么选房。

      有一种现象,就是同一个小区,当初新开盘时,售楼处的销售那叫一个好,火爆的场面让购房者基本放弃了仔细斟酌的心理,感觉买就对了。可是等到房子交到业主手中,以二手房的方式出售的时候,开始变的无人问津。从新房到二手房之间也不过才2-3年而已,这个时间对于房子折旧来说基本上可以忽略不计。难道说二手房就是要比新房低一个档次吗?显然不是,其中曲折咱们这就深度研究一下。
 
      威海楼市是个比较特殊的房产市场,除了具备普通地级城市房产因素之外,又兼并海景房、旅居等特点。丰富的海岸线资源衍生出了很多区域性的海景房。价值的高低,人气的强弱,环境的好坏以及景观的差异都会影响购房者的选择。除此之外,我们也不能忽视“营销”这个概念,毕竟一个好的销售对于购房者所产生的影响是非常大的。所以,我们要看一个小区的房子是否热销,所要分析的点也就要多一些。

      入住率决定小区的房子好不好卖

      这一点主要体现在二手房小区,新房看不出入住率,售楼处火热的销售场面并不代表后期会有很高的入住率,因为不能确定到底有多少是投资客。当然无人问津的盘子入住率是绝对高不了的。

      入住率高说明人们对于这个小区的居住环境比较认可,房子就会相对抢手,二手房的流通就快一些。

      威海主要分主城区(环翠、高区、经区)、边缘城区(温泉、羊亭、张村、东部滨海新城)、荣成、文登、南海新区、乳山、银滩。主城区的房子入住率要高于边缘区域以及下属城区的房子。尤其是主城区新建的高端小区,被人关注度更是很高,比如:湾九里、九龙湾、保利凯旋公馆、龙泽府等等。这些好地段的次新房目前非常受购房者青睐。与之相反的则是边远区域,尤其是银滩、南海新区、石岛等人口较少,入住率比较低的房子,二手房的流通速度也就非常的慢。

那香海小区的入住率情况
那香海小区入住情况(2020年7月底)
 
      有一个特殊的点就是,有些离着城区较近的海景房入住率虽然很低,但流通起来却比较快。这一点还是外地购房者因素影响,因为外地人来威海买房基本上都是奔着威海的海而来,所以海景房是大多人的首选,即便不选一线海景,总要离着海近些。威海市主城区沿海的房子单价过高,而荣成、石岛、南海、银滩等区域的一些一线看海的小户型房子,单价和总价都要低很多,所以比较抢手。

      所以,购房者买房,一定要分清楚目标房子所在的区域特点,以及房子的受众群体类型。不然,日后投资收益先不说,能不能变现才是主要问题。看新盘,多留意购房者买房是主动还是被动,其次就是看看周边小区的入住情况,学区、配套是首要考虑的因素。在威海,虽然不是很讲究学区房,但是好的学校周边的房子还是比较抢手的,尤其是新房。

      轻视新区的发展

      按说新区的发展是具备非常大的潜力的,但要看具体什么样的城市。说到底还是看这个城市的人口保有量以及人口流出流入比。很显然,不论是威海本地保有量还是流出流入比,威海都说不上人口支撑这个概念。所以,一些新区的发展进度多年没有什么变化成了常态,就是缺乏常住人口。

      对于购房者来说,新区规划刚出台的时候,很难控制住买房投资的冲动的。所以就出现了,很多新区的盘子,开盘现场一房难求的场面。比较典型的就是东部滨海新城的五渚河生态城。随着时光的流逝,时间是检验一个新区含金量的最好方法。东部滨海新城、南海新区、临港、银滩、石岛、成山、那香海、双岛湾等一些规划上都非常不错的新区,如今大多原地踏步,或者缓步慢行,房子倒是越盖越多。能够让人感觉到变化且有未来希望的,也不过是临港和南海而已。因为这两个区域是产业与房子同步发展,也就是有招揽人口的根基。

      结论:新区买房要谨慎,长期打算是必然,5-10年是起步,度假、养老还可以。

      新房销售与二手房销售的根本区别决定流转速度

      人们买房新房是首选,这是一个非常普遍的现象,有人说新房省事、费用低、干净、有保障等等,反正说法很多,为此我们也做个相关对比:

      省事:的确省事,直接到售楼处对比就可以了,不用满大街的去串小区。
费用低:我不觉得,房价高低是由小区档次和所在区域决定,能够对比的就是房子价值之外的费用。买二手房有中介费、契税,而新房其实只是少了一个中介费而已,但多了一个公维,算下来也差不多一样。再就是从买房到拿钥匙、办房本等流程基本一样。

      干净:确实干净,没有人用过,交房的时候所有一切都是新的。

      保障:我倒觉得二手房更有保障,最起码房子看得见,一手交钱一手办房证。而新房大多是期房,烂尾的也很多,交房时由于各种原因维权的也不少,你不要说大品牌开发商就没有问题,前段时间威海某两大开发商交房都发生了维权事件。

      跑题了,现在回归今天要说的为什么新房比二手房卖的火。

      除了上面说的人们更喜欢买新房的习惯外,营销是最主要的区别。

      新房从地皮成交那一刻开始,就由多个非常专业的团队去运营,包括设计、规划、广告、运营等。尤其是疫情后大多楼盘进入全民营销时代。你到哪里都能看到新盘的销售信息。你联系任何一个中介都会向您推荐某个楼盘。网上最好查到的也就是新楼盘信息。新房的数量相对来说比二手房小区少的太多了。如果你选中了某个区域(比如:威海市区、荣成、南海、文登),购房者完全能够把新盘挨个走访一遍。


整齐有序的售楼处销售人员
 
      等你去了售楼处,更是由专业的售楼员为您讲解。加上豪华的售楼处、靓丽的样板间,以及超活跃的现场销售氛围。砸金蛋、抽大奖、交抵付等活动更是吸引人,有些售楼处更是有锣鼓、礼炮等烘托成交氛围。在这样的氛围中,购房者的买房冲动都会被放大好几倍。

      与之对比的是二手房,威海任何一个地区的二手房小区都是一个庞大的群体。挨个走肯定走不过来,其次你不约好房东,只是在小区里转转只能是起到一个了解环境作用。另外一个小区的二手房参差不齐,户型结构,装修保持程度更是千差万别。很多人都选择从网上去看中介发的这些二手房信息。网上的数据量更是海了去了,同一套房子被重复转发几十次的事非常常见。即便找一个比较靠谱的中介,所能看的房子也不过3-7套之间,看多了你自己都麻木。

      Ps:新房是多个平台以及整个威海的中介,只针对有限的几个楼盘,且营销专业。二手房则属于“淘”,从庞大的数据中淘到喜欢的房子,而且看房基本都是由购房者作为主动性的选择。所以,这样看来二手房是绝对卖不过新房的。

      区域的差异,新房、二手房的销售难易更是天壤之别

      上面所说的新二手房销售难易的差异,如果放到威海主城区,包括市区、荣成、文登等。差距还是可以接受。毕竟买房群体多且以刚需为主,买房群体基数比较大。如果放到石岛、南海、银滩、那香海这样的“特殊”区域,新房与二手房的销售压力差可就大了去了。

威海买房新房和二手房那个好
 
      其主要原因还是营销方式和买房群体基数差距。

      这些相对比较偏远,环境较好的区域,基本都是以威海海景房的理念,有专业团队面向全国各地发团的形式销售。所以,会有不断的来自全国的大巴车开进售楼处,即便单车成交率不高,但到访量非常之高,如此一来,总的成交速度还是比较可观的。况且营销方式非常厉害。

      反观二手房,纯靠购房者自己去查信息找房,确实没有多少人。况且人生地不熟的,又不知道区域结构特点等,自己过来跑一趟又感觉不值。

      威海虽然不大,但这种小区域是很难引起外界人的注意的。况且,二手房不像新房,需要反复去淘、去看,而且房源是不定期的注入市场。外地人来威海买房的初衷是养老、度假,没有时间来来回回的跑一套二手房。所以,出售的房子虽多,但购房群体很少。有人会问,“看房团”的购房者,难道不会自己去看二手房吗?对比起,你能想到,“团长”也能想到,更有办法去杜绝。

      二手房小区完全不如新房吗?

      不是的,有些二手房小区的热度一点也不低于新房,而且是从新房时期一直热下来的。这样的小区主要分布在主城区比较不错地段的品质楼盘。

      因为好所以被购房者热捧,从新房开盘时候的抢购,到交房之后二手房很高的上客量。这些热盘的热度只增不减。在威海比较典型的就是恒大海上帝景,虽然目前还没有多少有房证的二手房,可关注度一点不输新房,类似的楼盘还有很多,基本都是最近几年的次新房。这样又会有一些问题,有些人为了增加客户的关注,把一些不存在二手房的热盘,也发布到二手房信息中去,以此达到获取更多的购房者信息的目的。

      威海这个城市发展过程也是决定一些次新房受热捧的原因。威海的中心地段基本全是老旧小区,2014-2017年之间,威海房地产开始蓬勃,此期间很多开发商虽然拿不到核心地皮,但还是能够找到一些的,尤其是高区、经区。这些区域开发初期感觉比较偏,但随着威海这几年飞速发展,边缘变成了副中心,况且有很多是一线品牌房企的盘子。这样的小区在威海有着非常大的优势的,环境、户型、物业等等都远远高于之前威海所有的房子。所以,从新房推出初期到现在的二手房,关注度都是很高,尤其是海滨路沿线的小区。

      所以,买房具体还是要根据威海的整体特点以及购房者偏好,来选择自己需要的房子,对于刚需,可能受资金限制比较大,大多时候的选择身不由己。但是,任何一种情况下买房都会面对几套房子对比的情况。如此一来,谁不想做一个最正确的选择呢?

      最后一点,房子好不好卖虽然取决于价格的高低,也就是性价比。但是有些房子,即便你卖到了白菜价,也不一定能够卖出去。因为“白菜价”是相对来说的,而有些区域的房价本就是白菜价。

      无论是买新房还是二手房,对于大家来说应该都是一个头疼的问题,希望大家能够信任我们,从字里行间,从坚持的时间,把这件事情交给我们,谢谢您的信任和支持。

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