多城出台楼市调控新政，威海楼市新政会否出台

短短一周时间，又有多个城市出台新的楼市调控政策。伴随着楼市调控进入“深层次”，除了限购、限售等常规性措施，“摇号卖房”、“首套优购”、“造假禁购”等已在多城铺开实施。据不完全统计，今年全国两会3月20日闭幕至今短短10多天时间里，已有至少14个地方出台楼市调控新政。业内人士认为两会后多城出台楼市调控政策说明一个信号：二季度房地产市场政策将继续收紧。同时从目前来看，各地出台的政策也更加细化，这符合房地产市场持续调控的导向，对促进房地产市场健康发展有积极的作用。

调控层层加码的环境下，作为三四线城市领涨龙头城市之一的威海，是否可能采取相关限购措施？本文试图从已有调控逻辑及政策线索，进行独家解读。

　　造假禁购：提供虚假证明5年内不得购房

　　3月31日，海南省住房和城乡建设厅发布《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，在加码限购的同时，明确规定提供虚假证明规避限购政策购买住房的个人，5年内不得在海南省购房。

　　上述《通知》指出，为进一步细化我省房地产市场限购政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，遏制投机性购房，稳定市场预期，保持我省房地产市场平稳健康运行。

　　通知要求，全省加强严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。

　　非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。本通知印发后购买的住房，自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

　　同时，海南省在此次调控政策中针对提供虚假资料获得购房资格者，明确5年内不得在海南买房。

　　《通知》明确，对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现，撤销其购房合同网签备案，5年内不得在海南省购房。对违规销售的房地产开发企业，取消网签备案资格，并限制企业和法人代表在海南省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员，撤销备案，5年内禁止在海南省从事房地产中介业务。

　　同一天，成都市城乡房产管理局与成都市司法局联合发布了《关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》，刚需登记购房人对填报信息和提交资料的准确性和真实性负责，提供虚假信息或漏报、瞒报家庭成员信息以获取购房资格、优先摇号选房资格的，鼓励行业协会在相关网站曝光。对于刚需登记购房人有前述情形之一或放弃选购商品住房2次及以上的，购房登记平台3年内不再受理刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员填报信息。

　　在海南、成都之前，西安也曾推出上述“打假”措施。

2017年9月11日，西安房管局针对弄虚作假规避楼市限购政策行为出台了打压政策。在《关于进一步做好购房资格审核工作的通告》中明确提出，对通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，一经查实，注销当事人网签合同，并取消购房家庭成员在我市的购房资格，且5年内不得在我市购房。涉及违法的，依法追究当事人的法律责任。

　　摇号卖房：西安成第六个摇号卖房城市

　　除了造假禁止购买住房，两会后，杭州、西安、武汉（征求意见稿）等城市均出台了摇号卖房的调控措施。

　　3月30日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　据悉，最早采取买房摇号制度的为上海。2017年5月，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，明确要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取价外价。

　　而西安也是继上海、南京、长沙、成都、杭州等城市之后第六个正式出台摇号卖房措施的城市。

　　3月15日晚，武汉市房管局发布《关于进一步加强商品房销售全过程监管的通知》征求意见稿、《武汉市刚需人群首次购买新建商品住房优先选房操作规程（试行）》征求意见稿。指出将强化商品房售前、售中和售后全过程监管。其中，意向购房人数多于准售房源的，宜采取公证摇号方式公开销售。这一方案一旦通过，武汉也将成为摇号卖房城市。

　　首套优购：首套刚需可优先购房

　　满足首套刚需优先购买也成为两会后各地出台的细化政策之一。

　　3月27日，湖南省长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于实施差别化购房措施的通知》，从27日起，长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。

　　上述《通知》明确，首套刚需群体可优先选购的，分别是实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目（不含定向限价房），以及新建商品住房项目中144平方米（含）以下户型的普通商品住房。

　　　今年2月，武汉首次提出了全面推行首套刚需人群优先选房的模式，楼盘预售中刚需购房者或首套购房者有优先购房的机会。

　　我们认为：“差别化”将成威海楼市调控主要方向

　　据不完全统计，今年两会以来，包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等14个城市发布了楼市调控新政策。

　　其中，长沙、大连、深圳、海南等多个城市提出差别化购房措施。大连、深圳以及海南均要求实行差别化信贷政策。

　　我们发现，两会期间已经明确坚持调控力度不放松。今年的调控还是会以“因城施策、一城一策”为基调。国家会根据房价的涨幅以及库存等基本情况要求各个城市自主出台政策。

据中新网引用市场分析认为，上述城市出台楼市新政的原因，除了受房价上涨因素影响外，与当地楼市库存不足也有关系。易居研究院发布的80城住宅库存报告显示，大连、昆明、杭州、长沙、武汉2月份的新建商品住宅存销比分别为5个月、7个月、3个月、10个月、10个月，其中，杭州的新房存销比已经连续7个月维持在3个月的低位。易居研究院智库中心研究总监业内专家表示，存销比低于14个月，说明一个地区的新房库存不足。

威海最近各大楼盘纷纷调价的举动，也从一方面预示着本地新房库存严重不足。同时考虑到威海即将进入旅游旺季，随着外地购房者大量涌入，未来房价上涨压力仍然很大。我们认为，在“房住不炒”大环境下，威海不排除很快出台一系列调控细化政策。

我们注意到，今年年初，山东省住房城乡建设工作会议在济南召开，会上明确，2018年，我省将抓好房地产市场分类调控，因城施策防范化解房地产风险。坚持满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，并首次提出，房价上涨压力大的县市限制住房转让，并适时采取认房认贷、限贷、限购等措施。会议提出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持调控政策连续性稳定性，强化市县政府主体责任，因城施策、精准调控，防范化解房地产风险。

关于楼市调控方面的动作，威海市政府在去年8月31日，楼价刚刚上涨的阶段，下发了《关于加强市区房地产市场调控工作的意见》《意见》中明确指出了关于调控市场供应方面、调整住房公积金贷款政策方面，以及商品房市场销售方面。《意见》指出，住宅用地出让后，对非政府原因闲置满1年不满2年的，按规定收取土地闲置费；闲置超过2年的，依法收回土地使用权。将统筹实施2018—2020年棚户区改造三年计划，并根据不同区域商品住房消化周期、棚改居民意愿等，合理确定货币化或实物安置方式。《意见》中指出我市将进一步调整住房公积金贷款政策。市住建局相关负责人说，我市将首套住房公积金贷款首付比例由20%提高至30%，购买第二套房的公积金贷款首付比例不得低于40%。同时，我市还将收紧贷款额度和发放范围。贷款额度不得超过住房公积金账户余额的20倍，不得向购买第三套以上住房及已经两次使用住房公积金贷款的缴存职工家庭发放住房公积金贷款暂停发放异地住房公积金贷款。

《意见》算不上严厉。最随后至今的半年内，威海房价再次上涨了30%左右。我们预测，在房产加码调控大形势下，威海或很快出台更严厉的调控政策，不排除限购与限售。相关政策动态，我们会密切关注周边城市动态，一旦青岛烟台日照有所举动，一向按部就班的威海料将迅速采取行动。