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买房日记:我还是选择了年前上车,威海刚需买房的坚定

买房日记 威海房产交易网 2020-01-14 15:59:51 查看评论 加入收藏
      现在适不适合买房?没有答案或者答案没有唯一。对于投资者来说,现在买房似乎并不是一个好的选择,因为现在处于一个迷茫期,政策上与市场上的双重不确定时期;对于不一定要马上买房,可以等一等的人来说,年前各个楼盘的促销实在诱人,买吧怕后面还要降,不买又怕年后没有这个力度的促销,纠结中;对于确实着急买房的刚需来说,可能现在真的是个好时机。

      不同需求的购房者相同环境下的感觉绝对的不同,而买房预算的高低,又在买不买房这个问题上起着非常重要的作用。

      刘姐的投资价值观需要纠正:并不是越便宜的房子潜力越大。

      刘姐买房说不上需求,应该算投资与理财的双重因素。想让手里的闲钱活动起来。但是又不知道该做些什么。周边的朋友大多是投资房产,所以自己也就想买套房子作为保值或者投资的资产。

      对于我们普通人来说,如果不炒股或者没有好的投资项目,最普遍的投资方式依然还是投资房产,而多数的本地人还是会选择在威海本地买房,去外地进行投资置业的还是少数,这是圈子,观念,视野所产生的限制。但我们也接触到一些朋友已经或计划在国内或国外的城市购置房产进行资产的配置。


 
      对于房子的价值,刘姐并不是很清楚,总觉得越是便宜的房子后期升值空间越高。比如她所考察的一些区域:蔄山、成山、临港、文登、东部滨海新城等等,最后差点就买了蔄山一套4500元/平的房子。不过刘姐的另一个选房标准还是值得借鉴的,那就是周边一定要有好的学校(这可能跟刘姐的职业有关:教师)。

      投资性质买房要考虑的两个重要因素:

      1、房子升值的空间有多大,以及目前房价是否真的“低”。

      投资买房买的是地段,买的是地段后期的发展空间。发展好了,房价自然会快速大幅上涨。所以,投资要重点关注的是此区域的生活配套、城市规划、交通等因素,尤其是区域内目前正在建设的各种工程进度,毕竟有些规划只有实施了才更有些保障。

      我们不能只看价格低的房子,价格卖不上去绝对有上不去的原因,一分钱一分货在楼市中体现的更加明显。当然,同一个楼盘的特价房除外。投资要追求的是一个相对的低价。比如蔄山的房子4500元单价,对比威海、临港等区域是非常的低,但是对比自身房价的走势,则是从千元涨到4500元。难道还指望房价能超过目前文登或者临港?(文登、临港参考房价6000—8000元)一个城市的房价上涨是有阶梯的,主城区在最高层,然后随着区域的边缘化而慢慢降低。基本不会出现边缘区域超过主城区的情况。蔄山的房价想要涨到7000左右,临港的房子得到一万以上,而威海市区的房子得在两万左右,从目前的市场来看,一定时间内很难上涨到这样的价格区间。

      2、房子后期出手的难易。


 
      投资收益再大的房子,也只有等到变现之后才算真正意义上的赚到。房子一旦具备了投资属性,价格波动是必然的。最终拿到手的现金才是一次投资的结果。房价一旦下行,账面上数字的变化绝对会令你胆战心惊。你着急,房子卖不出去,眼睁睁的看着账面上的利润缩水,甚至出现亏损,绝对是一种非常大的痛苦。

      刘姐是通过朋友介绍与我认识,上面的投资分析则正是我给刘姐的一些观点。再有就是下面对于威海房子的购买力分析:

      威海楼市是外地人买房为主的市场,从这几年卖的比较火的区域就可以看出来。比如:市区、荣成、石岛、南海新区,也包括银滩(银滩的房子在2019年成交套数比较可观的)。这些区域都有一个共同点,就是具备海岸线资源,而其他远离海岸线的区域,则完全靠本地人的刚需支撑,而本土购买力又非常小。有些地方房价看似处于“洼地”,而实际上不太具备投资价值,更主要的是后期接手的人很少,很难变现。

      最终,刘姐放弃了蔄山的房子,选择了临港。毕竟临港是威海南拓发展的一个中枢,目前也有更多的大房企入驻。再有就是临港承接了威海市区高房价的压力分流。

      姜先生的刚需置业,结婚买房势在必行

      姜先生和我同姓,接待他的时候有种莫名的亲切,或许多年前的祖辈是一家吧,又或许以我的年龄,他可叫我一声大哥,亦可称呼一声叔叔吧。


 
      姜先生是乳山人,去韩国工作多年,手头有些积蓄,家里再帮衬一些。想在威海买套120万以内的房子,最好三居室,尽量是新房,因为要作为婚房(这也是目前大多年轻人结婚买房的特点)。

      其实姜先生关注威海楼市已经有一年多了。期间也回来看过几次,但总觉得房价有些高,也是抱着应该会降一降的想法一直观望着。转眼一年多过去,威海房价始终没什么大的变化。期间有些性价比确实不错的二手房,但碍于地域的缘故,没办法赶过来看房。(解释一下:有些性价比明显很高的房子,基本上都是出来当天就成交的,市场上盯着的人太多了,所以身在外地基本上是赶不上看这些房子,而一个人买房很少在不看房的情况下直接交定金。)

      按照姜先生的预算以及目前威海在售楼盘的情况,能够匹配的并不多。首先市区内的一些高端盘基本排除了,因为总价超预算较多。我也建议过姜先生考虑贷一些款。但由于工作在国外,收入证明及流水是个问题(市场中有些人可以操作,但那是没办法的办法,尽量不要尝试),再就是不想压力太大。

      温泉、张村等边远区域首先排除,不想要这么偏的房子;高区排除的原因是能够匹配的楼盘很少,且感觉高区有些压抑,缺乏人气;环翠(市中心)不考虑的原因就是没有新盘,况且随便一个新一点的小区价格都相当的高;最终的选择还是经区,严格来说不都是经区范围,北竹岛向南一直到丰禾(珠海路)。

      区域确定了就是锁定楼盘,“经区”在售楼盘如下:

      九龙明珠:96平左右精装三居室,房子不多了,总价在120-130万左右,部分需要绑定储藏室(3-5万左右)。
      恒大悦澜庭:房价在12500元左右,年底搞活动,特价房价格在10000-11000元左右。
      信泰龙祥国际:均价在14500元,年底促销房价130平总价168万。
      万科翡翠公园:均价在13500元左右,年底推出特价房93平最低107万,基本都在117万左右。
      祥泰紫宸:南地块均价14500元左右,北地块特价房140平148万,170平180万左右(必须全款)。
      恒大海上帝景:特价房13800元起,公寓7800起。
      中南熙悦:均价12500元左右,在售125平三居室,96平户型待开。
      百度城:特价房在11000元左右,关键是户型是否喜欢。
      悦海锦府、五洲太阳城分别10000、9000左右均价。
      华发九龙湾四期:13000左右均价。


      姜先生对于这些盘还算了解,毕竟做了一年多的功课。所以选择起来还是比较容易。直接排除了龙祥国际、紫宸、悦澜庭、中南熙悦、华发,原因:在售户型有些大,总价超预算比较多。天一仁和、五洲太阳城,感觉太偏,也不在考虑范围之内;恒大海上帝景是一个比较纠结的楼盘,确实喜欢,但总房价超预算较多,因为这个楼盘第一次动了想要贷款的念头,但最终还是因为100平左右户型太靠近青岛路放弃了。只剩下九龙明珠、万科、百度城,后面就是等实地考察一下而定吧,因为在姜先生的感觉中,这三个都是可以接受。(当然,对于三个楼盘的各个情况,优点与缺点都已经发布在平台上,姜先生是看过的)

      之所以选择在这个时间段过来买房,主要是各个楼盘给出的特价房实在诱人,而根据往年的经验,春节之后确实很少再有。

      最终通过实地看房选中的是万科翡翠公园93平三居室,原因:

      1.符合总房价预算,特价房性价比确实不错。
      2.看好后期完善,虽然靠高铁靠主干路,但是后期项目整体完工以及周边不断开发,应该会越来越好。这是一个高端小区,自己是刚需,住着方便即可,尤其是回乳山老家。


      排除百度城的原因并不是因为之前是烂尾,相反很喜欢所在的位置,只是户型很难接受;而九龙明珠因为性价比也被排除了。

      两个案例两个不同的需求,但有一个共同的结果。当然,有很多类似需求的朋友也并没有选择现在下手。正如开头所说,最终的决定因素还是需求与预算共同的结果。之所以选择在年底促销结束的时候发布这篇文章,很大程度上是要“避嫌”,我们不想给读者灌输鼓励或者打击的思想,买房是个大事,我们想要的是,购房者能够正视目前的楼市,清晰自己的需求。


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