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威海金猴龙湖天璞怎么样!介绍、点评

金猴龙湖天璞
 
      金猴|龙湖·天璞项目为高层(19F-20F)住宅,约666户,本期开发的3#楼和4#楼总共为190户,该地块占地总面积4.22万平方米,规划建筑面积7.6万平方米。
      建筑风格:新亚洲风格。

【天璞项目概况】

      楼盘地址:文化西路与鞍山路交汇处。
      开 发 商:威海市金猴置地有限公司
      物业公司:龙湖物业
      投资商:烟台龙湖置业有限公司
 
【地块竞拍过程回顾】
 
      1. 3月28日,威海高区火炬路北、丹东路东圣海名居南侧威土经挂字〔2018〕3-3号地块在威海市公共资源交易网公开挂牌出让,起拍价逾2.2亿元,起拍楼面价约2917元/㎡。
      2. 5月7日,621轮报价被领地集团竞得,建面楼面价6627元/㎡创威海新“地王”。
      3. 因系统故障,6月4日,该地块在市公共资源交易中心现场竞价,重新竞拍。最终金猴地产以5.03925亿元(高出之前成交总价10万元)拿下该地块,同时也是威海新“地王”。
      4. 2018年7月3日,龙湖集团与金猴集团房地产开发有限公司(以下简称“金猴地产”)正式交割确权,龙湖集团与金猴地产合作开发威海市高区火炬路北丹东路东地块。此举标志着龙湖正式进入威海市场,山东半岛城市群布局持续深化,全国化布局的城市数量进一步增至40个。
 
【金猴龙湖天璞周边配套】
 
周边配套
 
      公共交通:金猴|龙湖·天璞7路、19路、19(威高海洋公园支线)、K2路在高区财税局站下车;12路、34路、K1路在大众报业印刷站下车。
      学校:由近及远依次是威海创业大学446m,金色阳光幼儿园(抚顺路)距离611m,花园宝宝幼儿园773m,西涝台幼儿园945m,威海市青少年活动中心幼儿园1.1km,学府乐童幼儿园距离1.3km,沈阳路小学1.3km,高区第一小学1.4km,高区一中1.2km。学区为高于一小和高区一中,均为高区最优质的学区  资源。另外,小区在8#楼西侧,社区内规划了一座面积很大的幼儿园。
      医院:怡园社区卫生服务中心,威里医院威海莱迪医院,威海金海湾医院,威海益民中医院,市立医院西院区等。
      商超:周边有海悦国际购物中心1.8km,威海购物广场2.2km,威韩商城2.3km,威高时光城5.5km等等。缺少像市中心大型商圈和购物广场,距离威高购物中心为7.4km,公交出行为40分钟左右(实测),开车20-25分钟左右(实测)。
      其他:中国建设银行、威海农商银行、中国银行(威海哈工大支行),市立幼儿园、林海公园(500m)、国际海水浴场(1000m)。
 
【天璞户型价格及样板间实景】
 
售楼处爆满
 
      金猴龙湖天璞项目将会在本月11月底进行全面开盘销售,目前现场已经出现了陆陆续续的交意向金砸金蛋的客户—如下图为样板间开放日项目内部实拍(人还是很多的)。
      项目价格暂时未定,据内部消息透露称,97&98平米的均价在16000~17000元/平米,而118平米的户型在17000~18000元/平米,均为精装修交付。

金猴龙湖天璞与周边小区房价对比

周边房价对比
金猴龙湖天璞与周边小区房价对比
      

      首先,我们了解一下本次的项目地标位置和沙盘楼号


小区位置
金猴龙湖天璞所在位置

平面图

      项目东边是鞍山路,西边是丹东路,北侧是文化西路,南侧是火炬路。从最东南开始为一号楼,平行向西依次是2#和3#,第二排由西向东分别是4#、5#、6#,第三排(图中最前排)由东向西依次是7#和8#楼,8#楼西侧为幼儿园,小区整体北侧为金猴圣海名居一期项目本次开盘是3#楼和4#楼,开盘面积是97㎡、98㎡和118㎡,东西两侧为1梯2户,采用外侧电梯,保证南北通透全明,中间是1梯1户,采用楼中电梯。

118平三居
118平三居室户型图 A户型

龙湖天璞B户型
金猴龙湖97平三居室 B户型

龙湖天璞户型图 98平三居
金猴龙湖天璞D户型,98平三居室

      接下来,让我们看看样板间的实际状况和细节



      整体都是细节式的设计装修体验,与万科不同的是,金猴龙湖此次的产品将精装修细化地更为高端:夜声控感应,装修衣柜,赠送一半阳台和热水器,以及品牌(如科勒卫浴)的提升,玄关的留言板和声控感应灯等等,个人认为除了厨房的设计在是一个短板外,其他的物件品质据现场的大多数客户和媒体的体验反映均为良好。另外,在实际样板间中,鉴于一些外地朋友对开发商户型图中房间长宽和床体大小的质疑,我们进行了实地测量和测绘(图中有显示),经实地测绘,与宣传销售标注实际是相同的。

【综合点评:金猴龙湖天璞怎么样】

      首先从地段上来说,如果从整个威海市地角度来看,我个人认为该地块是市区非核心优质地块:非核心是因为此地段在高区文化西路,距离市区中心商圈,行政中心和交通中心较远,本身项目附近并没有大型的商超医疗学区交通中心资源;优质的原因是因为该地块位于威海宜居指数高的高区海水浴场附近,距林海公园、国际海水浴场皆不足一公里,环境是非常优美的。而北面临近高区主干道之一的文化西路,周边生活配套(如商超,动车站,公共交通)并不特别齐全、但距离不远。比如区内有利群商厦、东方新天地、家家悦等购物场所,但大型的和时尚的消费仍要去市中心商圈。

      其次,从项目本身来说,户型,品质,精装修细节,物业,开发商口碑都是亮点和优势,美中不足的是其周边仍有一些工厂,虽有双层玻璃和其他技术的加强,但是其影响还是客观存在的,如噪音和空气污染等。

      最后,从价格方面来看,整体价格在威高七彩城,盛德海湾国际和海域19之下,属于第一梯队。大三室和小三室的设计,适合有高端刚需、高端改善的需求,也同样适合一部分高端养老的人群。

      PS:本项目在高区拿下地王之后,根据地面价,有人就计算出了开盘价格,个别媒体甚至有“两万论”者,即6000+的地价决定了2W+的房价。笔者当时就提出了质疑:比如当年2017年开发郑东新区的时候,曾出现过地面价9000,实际销售15000的事件。当然结果大家已经知道了:龙湖16000元/平起,均价并没有达到2万,万科成交均价区间在13500元/平。

      而地价决定房价的支持者则认为:地价是房价的组成部分,地价的上涨将会导致房价的上涨。其逻辑是简单的成本决定价格。

      归根结底,地价高所以房价高的支持者弄反了一个基本逻辑。

      我们可以做一点更极端的假设,一块土地被白送给某个开发商。即使土地价格为0,在持币待购的购房者的竞争下,土地上建设的房子价格依然会保持市场平均值下的状态。绝对不会因为土地不要钱了发生太大改变。

      让我们再来举个例子:

      比如某开发商一次性拿了1000亩地,地价恒定。但是第一批次(一期)的房价5000元/平,几年后,最后一批次(N期)的房价已经涨到了20000元/平。如果地价真的决定房价,为什么同样的地价,第一批次的房价和最后一批次的房价差距如此之大呢?

      因此单纯的由地价决定房价论是行不通的。

      正确逻辑应该是:房价上涨,说明住房的需求旺盛,供小于求,开发商需要扩大生产,从而导致土地的需求量增加,在同时期土地的供应一定的情况下,土地供小于求,从而导致土地价格的上涨。

      如果地价决定房价,我假设地价便宜一半。你猜一下房价会不会降一半这么多?显然不会。因为即便开发商拿地的价格非常低,房价依然可以保持很高。以上均为个人的观点和看法, 欢迎留言共同探讨。


             

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