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时评:冷热互现的城市,影响房价涨跌的因素是什么

前言:影响房价涨跌的因素是什么,刚需、投资之间的关系又是什么,楼市游戏规则又对刚需和投资客起到了什么作用,影响有多大。了解楼市,看清现实,做一个明白的买房人,清楚影响房价涨跌的因素具体是什么

      国外很乱套,国内很幸福,自从进入2020年以来,疫情肆虐下的世界,唯独我们早早走出阴霾,虽然经济影响仍然较大,但最起码我们这里活动很自由,不用太担心健康问题。

      国外的情况这么糟糕,而外国人依旧在为戴不戴口罩这个问题闹个不停,没有了健康谈何人权?也许这就是文化的差异吧。好了,回到我们要说的楼市吧。

      要说疫情对于经济的影响确实很大,对于楼市的影响好像很小。为什么这么说呢?因为现在的房价依旧坚挺在这里,各地还时不时的掀一波新房抢房潮。二手房市场相对来说比较随性,随房东心情和性格而定,急着用钱,害怕下跌的开始甩卖。感觉自己房子品质不错,比较保值的就跟新房一起挺一挺,说到底还是看新房到底怎么个“态度”。

刚需买房是影响房价涨跌的因素吗
      现在每个城市都不缺房子,从房子数量上来讲,要说现在的00后不缺房一点问题没有,但为什么还有那么多人去买房呢,而且为00后买房的还在多数。这就好比是一种流行趋势,现在流行住好房,住干净整洁的小区。谁都不愿意,一直住在那种又老又破,环境特别差的老旧房子里。而所有城市缺少的就是这种好房,只有新房或者次新房能够满足这样的需求,也就是改善型需求住房特别多。但是这些又能够左右房价的涨跌吗?

      网上有这样一个观点“货币化决定房价的长线走势,金融化决定房价的波动幅度,而游戏规则才是真正决定房价的根源”。很多时候,我们都认为楼市是一个跟供需关系不大的经济体,但我们分析到最后发现房价恰由供应和需求决定,怎么去理解呢?

      供应端:市场供应、政府供应

      所有供应都离不开土地,最终也都是把地皮变现的一个过程。经济实力越差的城市对于土地的依赖也就越高。

      需求端:刚需、投资

房价涨跌的投资关系
 
      刚需:城市越大越发达,就业、教育、医疗等生活配套方面就会更好,尤其是工资收入水平,从而人口便会趋之若鹜,大家都想在大城市定居,最终越发达的城市对于购房的需求也就越多。购房需求越多,房价也就相应越高,因为还有一股投资客,利用刚需的需求力度,用充裕的资金锁定有限的房源协助推高房价。从这一点来看,刚需又助推了投资客的购房力度,从而加重了自己买房的房价与购置力之间的矛盾。这里并不是说把责任转嫁到刚需身上,只是说明热点区域投资客越多,房价越容易涨。

      投资:就是预期增值收益能超过无风险收益(比如银行比较稳妥的理财),最终的目的要么持有的租金收益超过无风险收益,要么以更高价格将资产转移给他人的有利可图者。

      当买房预期不赚钱甚至还亏本的时候,有多少人还愿意买房?当投资房产的收益(包括租金收益)小于资金无风险利率且预期不变时,投资需求基本就全部消灭。所以下面的游戏规则什么该有,什么不该有就很清楚了。

      游戏规则:是限制投资的一个重要手段,刚需的买房难易程度也是因此而定夺。税收便是这个游戏规则中重要一环,房产税说了这么多年迟迟不出,为什么?想必应该明白了吧。而市场上抑制房价出现的各种调控,最终的结果就是抑制房价过快上涨,压制投资积极性,从而让一部分不太殷实的买房需求减少,房价短期会下跌一些,长期来看只不过改变了一下上涨角度而已。

楼市游戏规则:调控
 
      看来,不论是刚需还是投资最终还是受制于游戏规则,而现在的后疫情时代,无疑又给这个游戏规则制定带来一定的难度。

      疫情以来,全国土地市场热度不降反升,2020年上半年全国土地成交楼板价为2805元/平方米,较2019年全年上涨了20%。土地价格上涨,房价举步维艰,必然造成大部分开发商利润被压缩。如此大背景下,改善型住房开始彰显出城市区域性变化的差异。大牌房企,大户型,高端环境品质成了现在城市建房的标准,只有这样才能“稳”住卖价。

      经济方面,虽然国内环境向好,但现在的经济并不是一个国家关起门来自产自足的时代。疫情下一部分产业的收入来源减少甚至停滞,肯定连带着影响到其他行业的兴衰。就好比楼市直接、间接带动全国各行各业一样。但我们也不能任其发展,“新基建”适时推出,一方面加大内需内销力度,另一方面加大对外贸易。

      楼市方面,2020年春节以后,三四线城市受棚改退场和需求透支等因素的影响,房价同比增幅一度下滑,5、6月份同比指数均降至5%以下。值得注意的是,得益于人口增长战略的支持(人才引进),自2018年6月起,二线城市房价同比增速开始超过三线城市,成为支撑70城房价继续上涨的主要动力,最具代表的是天津。

      今年7月以来,深圳、南京、宁波等热点城市相继发布楼市调控政策,多个高规格“座谈会”召开定调下半年楼市。从城市层面而言,宁波、东莞、杭州、深圳、南京等多个城市出台新政加码调控,尤其8月新增无锡、咸阳、南京等城市发布楼市调控政策或土拍新规,但部分城市整体热度维持高位。政策层面仍然会延续“一城一策”的总体思路。

      总之就是,在环境上不支持快速上涨的时候,经济政策利好倾向的区域,房价与炒作绝对不能太过分。而其他普通城市,则不具备吸引炒作资金的能力,只能选择坚强的扛着。

      同时,棚改计划退出舞台,旧改接棒城市基础建设大旗,算是疫情后一重大举措。

      题外话:很多人问为什么不干脆拆掉重建?

      1如今房价已经是相当高, 拆迁必然涉及到安置原有居民,拆迁户的安置成本、补偿成本已经非常的高了,况且现在的开发商利润已经被压缩了很多。

      2城市中好多地段盖房子是限高的,同时对于楼间距、容积率也都有一定的限制,原本10栋楼的老小区(多以6层为主),即便可以盖成30多层,但楼栋数量基本也要减半,如此一来,开发商想通过盖更多房子来盈利也不成立。

      3拆迁耗费的人力、物力、时间会更多一些,而旧改只需要在原有基础上翻新,更灵活更容易把控。

      4拆迁更容易引发拆迁户与开发商的矛盾,甚至激化。反观旧改,只是把老旧的东西进行翻新,对于业主来说只是福利,无法涉及“利益”分配,从而基本上不会有任何矛盾。

      所以,旧改的实施,一定程度上打消了很多人炒作老房子拆迁的念头,尤其是三四线小城市,想住好房子,就得往外走一走了。

      疫情后人口更是开始趋向于大中城市流动,因为经济、工作。大城市的优势又重新凸显出来。同时一线城市的楼市也开始活跃起来,与三四线不同的是,大城市的老破小不需要拆迁和旧改,依旧很受购房者青睐,只因价格相对低一些。

      具体从成交量上来看,北上广深这些一线城市,同比涨幅皆超30%,广州更是创近年来单月新高,在政策利好以及供应明显放量的双重作用下,深圳单月成交创年内新高,同比大增56%。

      重点二三线城市中,山东济南单月同比增长最为突出,疫情后济南房地产市场持续复苏,成交量创近年来单月新高,同比增长超两倍;成都环比涨幅达到64%,单月热度进一步上升。而在调控政策进一步升级后,东莞、杭州、南京和宁波等市场短期影响不明显,成交持续高位运行,同比涨幅皆超50%。

      除此之外,大多城市基本都是新盘冷热互现,二手房关注度降低。重点还是要看新房能“扛”到什么时候吧。

      再看看货币、信贷方面

      据央行公布,上半年人民币贷款增加12.09万亿元,同比多增2.42万亿元。住户部门贷款增加3.56万亿元,其中,短期贷款增加7552亿元,中长期贷款增加2.8万亿元;企(事)业单位贷款增加8.77万亿元,其中,短期贷款增加2.82万亿元,中长期贷款增加4.86万亿元。整体而言,今年上半年新增贷款同比去年增长了25%。

      8月25日起,个人住房贷款按照相关规则统一调整为LPR定价方式。利率一直在降低,但是更应该搞清楚我们买房贷款选择哪种贷款方式。至于LPR很多人不太清楚,网上有很多用实例讲解的很多,可以参考下。

      总之,疫情后不太可能会出现大的利空楼市的政策。相反,会不断的有货币宽松用于提振经济的举措。投资客会根据政策的方向而行动,刚需肯定还会报以“再等一等”的态度,只不过现在的刚需和改善需求在持续的释放。有“外来资金”的区域房价波动肯定会大一些,纯刚需的市场则略显清淡。新房扛价已经成了很多人的共识,二手房房东为自己房子定价的底气也基本来自与周边新盘的价格。

      一环连一环,一扣卡一扣,不要单纯的以一方面的信息来衡量整个楼市的走向。城市间在分化,城市内区域板块间也在分化,房子品质的高低更是在分化。关键还是看常住人口的增减,一切皆因人为根基。

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