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2021年房价走势最新消息:56个城市房价还在涨

      今年,一年一度的315晚会一如既往曝光了令人发指的企业劣行,受到全网关注,霸占了一半的微博热搜榜。
 
      其实,最近,还有两条信息,被315晚会的热搜淹没,却牵动着数万买房者的心。
 
      一条是,3月16日,广东银保监局通报严查经营贷、消费贷违规进入楼市的情况,广东省违规进入楼市资金达2.77亿元,涉及920户购房者。
 
      另一条是,3月15日,国家统计局发布了,2月份,全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。用一句话概括便是,70个城市中,8成城市的新房、二手房价格的环比、同比上涨。
 
      看似不相关的两条信息,背后却有着千丝万缕的联系,不能不关注。
 
      调控之下的上涨
 
      从去年下半年开始,楼市调控不断收紧,进入牛年,严调控的趋势越演越烈。
 
      今年1月1日起,严控房企融资的“三道红线”和金融机构地产信贷的“两道红杠”(房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限)正式实施。紧接着,2月底,针对全国22个重点城市的土地供应“两集中”政策落地。
 
      可以说,中央的楼市调控已经深入土地供应、房企融资和银行信贷了,调控再度升级,且系统监管严防死守的意味明显。
 
      在这种高压态势下,各地方的楼市调控政策也不敢松懈,甚至还有创新之举。如深圳住建局在春节之前(2月8日),便紧急发文,要建立二手住房成交参考价格发布机制,同时,还发布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格。
 

深圳二手房房价
来源:深圳市住房和建设局
 
      随后,上海、东莞、无锡、杭州等地纷纷效仿,开启对二手房市场的监管。
 
      如果说“三道红线”和“两集中”政策,是从房企融资和土地供应直接掐住了新房价格的脖子,那么时间一长,这些政策也会带来负效应,即加剧新房和二手房的倒挂,让二手房过热。
 
      此时,二手房成交参考价发布机制的政策,不失为一条缓解负效应蔓延的举措。
      那么,问题来了,这一波密集的调控下来,楼市情况到底如何?2月,国家统计局按例发布的70个大中城市房价数据就是最及时的答案,也因此备受市场关注。
 
      情况不容乐观。按城市来看,70个大中城市中,新房价格、二手房价格上涨的城市分别有56个和55个,而在去年12月,这一数字分别为42个和38个。显然,楼市上涨行情已经在更大区域铺开。
 

2021年2月全国二手房房价
来源:国家统计局
 
      按房价指数来看,2月份,70个城市新房价格指数环比、同比均上涨。其中,环比上涨0.4%,同比上涨4.3%。二手住宅价格涨幅更大,环比上涨0.57%,同比上涨5.2%。值得一提的是,4个一线城市的二手房价格涨幅领跑全国。
 
      然而,房价上涨并没有影响销售。国家统计局数据显示,1-2月份,商品房住宅销售面积增长1.08倍,相应地,住宅销售额也增长1.44倍。
 
      如此销售成绩,即使与疫情前的2019年同期相比,涨幅也分别达到23.1%和49.6%,可谓火爆。
 
      不仅如此,今年1-2月,全国房地产开发中的住宅投资达10387亿元,增长41.9%,比全国房地产开发投资增速高出3.6个百分点,比全国固定资产投资(不含农户)高出6.9个百分点。
 
2021全国房地产开发增速
来源:国家统计局
 
      无论是从房地产开发、销售还是具体的新房、二手房价格,楼市行情都是一片火热。即便考虑疫情的因素,与2019年同期相比,增速也明显。
 
      与此同时,楼市调控也从未停歇。据中原地产研究中心的统计,截至2月底,今年以来各地与房地产市场有关的楼市调控次数已高达87次,但这些都无法阻挡2021年初楼市“小阳春”的脚步。
 
      那么,楼市到底怎么了?
 
      “二手房时代”
 
      二月份,全国70个大中城市房价上涨已经事实。但仔细观察会发现,房价的同比和环比涨幅差值较大,主要是因为参照的基数不一样。
 
      同比涨幅大,是因为受疫情影响,去年房价价格基数较低。相比之下,环比数据更能真实反映当前楼市情况。
 
      具体分析2月份70大城市房价的环比、同比数据,有两个新趋势值得关注:
 
      其一,随着楼市分化,一线城市的二手房环比增幅高于新房,而在二三线城市则是相反的情况。
 
      具体来看,二月份,4个一线城市二手房价格的环比涨幅为1.1%,比新房高出0.6个百分点,且这还是在一线城市二手房被纳入调控后的结果。
 
      相应地,35个三线城市的新房价格环比涨幅为0.3%,比二手房价格环比高出0.1个百分点。其中,徐州新房涨幅为1.2%,是此次新房价格上涨最快的城市,长沙新房以1%涨幅紧随其后。
 
      如果将时间拉长,参看同比数据,这种趋势更明显。
 
      其二,聚焦4个一线城市的楼市,在具体户型上,4个城市的新房和二手房又呈现出不同的特征。显而易见的是,刚需一族被逐渐挤出一线城市的新房市场,只能在二手房市场不断委曲求全才有一丝上车的机会。
 
      具体来说,在新房市场,除广州外,北京、上海、深圳三个城市里,144㎡以上的房子更受购房者青睐。这也意味着,北京、上海、深圳的新房市场有逐渐转变为豪宅市场的趋势,而广州的新房市场对刚需比较友好,90㎡以下的房子更受欢迎。
 
      在二手房市场,四个一线城市又是另外一番情形。上海、广州、深圳三个城市中,90㎡-144㎡房子市场需求大,说明这三座城市的二手房市场由改善性需求撑起的趋势凸显。
 
      而在北京,最受欢迎的是90㎡以下的房子。可见,北京的刚需被挤压到二手房市场得以满足的无奈。值得一提的是,北京90㎡-144㎡价格环比涨幅为1.2%,高于同期广州和深圳的涨幅。看来,北京的改善型需求也逐渐开始在二手房中找到归宿。
 
      与此同时,如果将时间拉长,从同比数据来看,无论是新房还是二手房,广州90㎡以下的房子,涨幅在4个一线城市中位居首位。不难看出,广州楼市在一线城市中仍保留着少有的刚需气质,当然,这部分市场也竞争激烈。
 
      在调控收紧下,广州四大行的首套房和二套房的房贷利率纷纷上涨,即便能如愿上车,此时,他们的成本也比之前高了不少。
 
      他们不知道的是,广州刚需市场远比他们想象得要激烈。从去年开始,90㎡以下的小户型的房子,成交量就在攀升。据克而瑞数据,去年广州70㎡-90㎡面积的房子,同比增长了64.5%。就连平时不被看好的50㎡以下的二手房,仅去年一年就成交了1.3万套,同比增长了92.5%。
 
      与此同时,记者观察发现,这两年,广州的新盘中,不仅逐渐远离城市次中心,甚至还推出了不少面积在70㎡左右的三房户型,用较低的总房价,满足刚需一族多元的住房需求。
 
      这些都意味着,即便是在一线城市中的房价洼地——广州,因房价攀升导致房屋总价水涨船高,刚需们只能牺牲房屋面积、房子的舒适度、地段来降低房屋总价来上车,更何况北上深。
 
      谁是罪魁祸首?
 
      此轮楼市“小阳春”,一线城市是当仁不让的主力。但另一方面,一线城市的楼市调控也是最严厉的。
 
      不论是二手房成交参考价格发布机制还是严查经营贷、消费贷违规进入楼市,都是从一线城市开始的,为什么在调控越严的地方,房价上涨最猛?
 
      信贷资金是楼市上涨的内核,中原地产首席分析师张大伟就认为,这一轮楼市2020年市场翘尾到2021年小阳春核心原因是信贷政策,特别是与经营贷入楼市有关。
 
      而掌握着楼市信贷资源的银行等金融机构,能否严格执行调控政策就十分关键了。而现实是,银行等金融机构,不仅没有严格将政策执行到位,还放任违法行为一步步突破调控限制,让风险累积。
 
      于是,我们可以看到,一方面,直接针对银行的监管要求“两道红杠”,收效甚微。2021年1月的信贷数据显示,人民币贷款增加3.58万亿元,分部门看,住户贷款增加1.27万亿元。其中,短期贷款增加3278亿元,中长期贷款增加9448亿元,住房按揭贷便是银行中长期贷款的重要部分。
 
2021高房价压力
高房价压力
 
      另一方面,银行还放任经营贷、消费贷违规流入楼市,助长买房者加杠杆,加速风险积累。在让信贷资金违规流入楼市这件事上,工行可是公开领过罚单的。
 
      此外,另据广东省银保监局对外披露的情况,广东省涉嫌违规流入楼市的资金为2.77亿元,涉及920户,可见这种情况,并不在少数。
 
      明知与监管要求不符,一些银行信贷人员为何还要逆向而行,特别是放任本该服务于中小微企业的经营贷流入楼市?
 
      其实,银行的这些行为是有完整的利益逻辑支撑的。想象一下,银行也是需要盈利的机构。一方面,低利率环境下,银行传统息差收入变窄,另一方面,信贷宽松的情况下,手握海量信贷资金的银行,其信贷任务也会相应提升,必然催生银行寻求新的放贷业务,拓宽收入。
 
      一直以来,房地产信贷都是银行信贷业务中优质而安全的。每当房价上涨,意味着作为抵押物的房子在升值,银行不仅能一起享受房价上涨的红利,还能降低信贷风险,何乐不为?所以,可以看到,以房贷为代表的中长期贷款增加数额较大。
 

2021房地产贷款集中度
来源:中国人民银行官网
 
      而银行放任经营贷违规流入楼市,也是同样的逻辑——有利差可赚,且对象是优质而安全的房贷业务。
 
      其实,一般情况下,经营贷、消费贷等这类周期短的小额信贷产品,银行出于风险收益的考量,其贷款利率普遍要高于抵押贷利率。
 
      据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的文章透露,在深圳,过去这类产品的贷款利率多为6%-7%,有些甚至达到10%左右,远远高于同期抵押贷利率。在这种情况下,流入楼市投资,根本无利差可赚。
 
      但疫情改变了许多事情,为了给中小微企业纾困,经营贷等信贷产品利率下调就是一件。
 
      2020年,消费贷、信用贷主流利率下调为4.36%,抵押贷主流利率低至3.85%。但是,按揭贷款利率比较高,无论首套房还是二套房,利率都在5%以上,两者之间利差也由此产生。此时,经营贷流入楼市便是一门有利可图的生意。
 
      除了融资端信贷资金的违规涌入,此次一线城市二手房的火爆也有供需关系失衡的因素。
 
      一方面,在一线城市,学区房需求大、投资属性强,是二手房价格提升的主要推手;另一方面,一线城市的新房及二手住宅供应稀缺,刚需被迫转向二手房,再次推高二手房行情。
 
      让人欣慰的是,三月以来,楼市热点城市开始严查经营贷违规入楼市情况,楼市严调控仍再在继续。对刚需族来说,他们显然希望楼市尽快回归它本来的轨道。
 
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