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威海那些进入2万+时代的房子,你怎么看

      毫无疑问,2021年,威海楼市已经进入一个新阶段

      一方面横盘震荡,一方面价格回调,但还有一方面——优质房产不仅保值而且还不断增值,就说建东·悦海湾二手住宅售价已经2万多,别墅更是3万多

威海两万的房子

威海两万以上的房子
 
      当前市场的房子确实很多,新盘不断上市,二手房也层出不穷,但是,归根到底,随着大家收入的增加和生活水平的提高,威海楼市的主要矛盾只有一个:人们日益增长的对美好生活的向往和居住环境、楼市产品力之间的矛盾

      说白了,房子越来越多,但大家都想住好房子,即使你有三套筒子楼,你还是会想要买一套电梯洋房,所以,房子的数量并不影响人们对于更好品质房子的需求,打个不大恰当的比方,我有满满的一大橱柜衣服,但我还是想要那件新款

      所以,说房子那么多,谁还会去买房子,这种话真的站不住脚
 
      这一次威海楼市调整,无疑也是楼市价值凸显的机会

      而2021年,将会是威海楼市的改善元年,改善类产品一个个闪亮登场,再加上疫情对人们居住理念的影响,可以确定,改善的趋势在相当长一段时间里都不会停止

      所以你会看到,虽然说是楼市调整期,但另一方面,威海楼市也稳妥地进入了2万+时代:去年的地王中海·金线鼎和海信·君澜自不必多说,城投·春和里一期部分产品价格已经达到16500,万达的二期住宅风雅颂现在也是售价达到18000,显然还有上调之势

      我们试着来分析一下这些豪横的开发商的市场逻辑
 
      开发商卖房给中高端购房者的本质是什么?

      并不是一套房子,而是中高端改善购房者的生活解决方案

      那么,中高端改善购房群体需要什么?

      首先,身份,也就是那个让普罗大众听了懵懵懂懂似懂非懂的所谓“圈层”。
 
      对外,一提小区名字,就知道我是什么身份。现代社会,身份并不是所谓的“虚荣”,而是减少无效社交,提升社交效果的有效途径,而这种效果很大程度上是用购房门槛打造出来的,也就是说,这个小区的房子不但单价高,总价也高,后者主要是因为都是大平方的改善户型。

      就比如说上面提到的几个小区,本来单价就高,户型面积又大,直接导致购房群体都是改善型,甚至是二次、三次改善

      你不用特意去问,就知道自己的邻居大概率是具有相当的素养的,而自己所在的社区的综合素质也是很强的

      与之相对应的,现在很多楼盘为了更多地网罗购房群体,将户型面积设计的范围很宽,想要把刚需和刚改,乃至改善客群都吸引进来,比如说某星光,户型面积从90多到180,某天峰,户型面积从73到135,就是刚需刚改都有,这样一来,这个社区的人员组成也没那么纯粹了

      除了圈层这种隐形的好处,业主还需要切切实实的优质的物业服务,尤其的中高端改善群体,作为金字塔上面的人群,对私密性的要求更高,所以它对物业配置的要求也是非常高的

      现在物业中比较常听到的一个词是管家式物业

      提到管家,最有名的自然是英国管家,尤其是2017年,石黑一雄获诺贝尔文学奖,他的那部代表作《长日将尽》再次进入人们视野,小说的主人公就是一位英国管家,这位管家为自己的主人服务三十余年,为了完美地履行职责,甚至错过见父亲最后一面,之后又与爱情擦肩而过,让无数读者为之喟叹

      所以,从其词义本身来说,管家式物业本身就代表了一种高标准的物业服务,类似于高端定制级别

      要达到这种级别的服务,对项目本身的体量是有要求的,所以我们会看到万达二期只有7栋,海信君澜只有8栋,小区体量小,对私密性的保护更好,也更容易提供高质量服务,你要是听到一个大盘说自己配备了高端定制管家式物业,你就听听就行,你想想,它里面是纯改善客群吗,如果不是,它愿意为刚需客群提供高端服务吗,它收了多少物业费啊,难道是赔本赚名气?

      楼栋少、住户少,但是绿地率是远远高于其他项目的——就比如说金线顶那两个项目的绿地率都是40%,万达风雅颂的绿地率更是达到50%(注意,我们这里说的是绿地率,而不是绿化率,绿地率是规划建设使用指标,标准更高,距离建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地都是不计入绿化用地的,而我们常听售楼员说的绿化率只是开发商的广告宣传指标,只要长草就算),也就是更少的住户享受着更多的优质资源,这就是它贵的原因

      下图为万达风雅颂小区景观规划

万达风雅颂规划
 
      接下来,我们再说说另一个重要的因素:1公里环境

      之前我们有篇文章讲海埠路以东的开发,讲实际距离,海埠路东西不过几步路的距离,但为什么过了海埠路大家就觉得偏,觉得远,就不认了呢,很大原因就是环境,它周边的配套环境跟不上,即使这个项目本身很好,想要打动购房者也是需要花大力气的

      还有些项目,本身倒是处于市区的重点板块,但1公里环境不行,像是上面说的某星光项目,东面高铁、西面高架(这夹板气真够受的),南面工业园,拆迁村,给人的感觉就有些像羊群里的骆驼,蛮尴尬的

      所以说,买房子真不仅仅是买了一套房子,甚至可以说,你花在那堆钢筋水泥上的钱是最少的
 
      说了这么多,差点儿忘了最重要的——安全

      山水文园的教训太惨痛了,绝对的豪宅,当初也是卖到2万多一平,却烂尾了

      所以,不管多大的开发商,对购房者来说,首先要做的是考察开发商负债水平,这个时候,最好是谁都不要相信,就自己照着国家的三道红线来卡:

      红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
      红线二:净负债率不得大于100%;
      红线三:现金短债比不得大于1倍

      下面是根据2019年房企的年报数据,撞到三道红线的全国房企图(数据来源:鼎诺投资)

三道红线的全国房企图
 
      从这张表中,我们能看到全国一线房企中,华夏幸福、华发、中铁建、恒大、富力、融创、金科、绿地、金辉……等房企,已经连续触碰到了三道红线,在这里也主要提醒大家买房的时候小心些,查查房企负债率,毕竟是血汗钱,怎么小心都不为过
 
      说了这么多,突然感觉威海楼市的主要矛盾应该是人们对好房子的需求日益增加与好房子的数量十分有限之间的矛盾,要不然万达二期这一类住宅哪来的底气接近2万的价钱呢?
             

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