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2021年威海楼市预测(二)开发商状态决定威海房价走势

      前文说过,房地产市场的调控不能是一蹴而就的,如果这个行业出现明显下滑,必将影响就业,影响金融业,影响GDP,所以调控一再强调的是一个“稳”字

      这个稳,对房地产行业本身来说,是一个洗牌的过程

      虽然受疫情影响,有两个来月时间房产销售为零,但2020年的房产销售额却是创下了记录

      如果只看这个成绩,会有一种“上当”的感觉,就好像是每年都说调控了,拐点了,但每年都没见到房价有什么大滑落,反而仍然是一个劲儿往上走

      但实际上,这个创纪录的销售额很大部分是以价换量的结果

      三道红线下来,负债太多就会被银行停掉贷款,对于睁开眼就要还大笔利息的房企来说,没有贷款就是要命,所以,为了摆脱红线,房企积极降价促销,为了回款也是豁出去了,而根据三道红线的标准,只有少数的央企国企高枕无忧,我们熟悉的大部分房企头顶都悬上了一柄分量不等的剑,于是我们看到恒大全线7折、碧桂园启动金秋购房节、富力和天猫好房合作、雅居乐出售项目和股权……

      房企们都顾不得拿地了,各种方法促销售抢回款乃至出售资产

      但并不是所有房企都有降价资本的

      像我们前面说的,不同的房企融资成本是不一样的,恒大的融资成本是8.6%,龙湖是4.56%,这就跟一个人的房贷利率是8.6%,一个人的房贷利率是4.56%一样,差多大啊,压力大的自然更着急,各种促销手段也可能更多;再者,一般情况下,民企融资成本比央企、国企高,中小房企融资成本比大房企高;还有些中小房企,就只有那么一两个项目,成本已经摆在那里了,它降不起

      威海市场就能见到这种情况,很多小开发商,产品不见得哪里好,房价却比品牌房企的还高,也是有这方面原因的,谁也不愿意干赔本的买卖,硬扛着

      现在,银行那方面也加了道红线,银行本来就是趋利的,这下更是挑肥拣瘦,原本就弱的房企就更难贷到款

      这样一来,必定会令很多房企出局

      从18年以来,全国性房企大量进入威海市场,抢占市场份额,威海本土的大开发商也基本都选择了和这些“外来者”合作的道路,可以想见,威海的市场将会弱者出局,强者恒强

      就20年的销售情况来说,卖的最好的楼盘——恒大海上帝景、万达广场、华发九龙湾、万科威高翡翠公园、凤集金茂悦,销售数据就是最好的说明

      20年,碧桂园、中海、世茂等房企首次进入威海主城区,万科、金地、保利等积极拿地,扩大布局

      今年才刚开始,全国百强房企三盛集团就和迪尚集团联手,拿下经区凤林恒大悦澜庭西面地块(图中红底7-1)

恒大悦澜庭西地块成交
 
      可见,品牌房企对威海的热情还是很高的

      不可否认的是,威海是已经进入了横盘阴跌周期,2020受疫情影响,楼市也是非常难过,很多楼盘都推出了20%首付,以刺激销售

      对购房者来说,这个时候买房最需要注意的是“期房”

      如上面所说,一些开发商自身资金实力不足,但威海的地价是18年就上去了,如果开发商在18年之后拿的地,杠杆背的高,融资端又收紧了,又是一个横盘期,想要熬过去这个阶段,是真的有困难,楼盘质量差,甚至烂尾,都是有可能的


      全国性大房企集中进入威海是在18年,到现在已经两年多,今年是很多品牌楼盘交房的大年,去年华发九龙湾三期,还有之前恒大海上帝景的精装交付都给购房者留下不好的印象,只有不久前交付的万科威高翡翠公园一片赞誉

      2020年威海楼盘发生的种种负面事件,让购房者都成了惊弓之鸟,很多人都在发问:到底什么才是真正的品牌房企?

      这一次的信任质疑,对房企来说,是一场危机,也是一次机会,全国性房企既然还选择继续布局威海,就应该想想是要消耗自己的品牌来卖房子,还是用好房子来赢得在本地的口碑

      不过全国性房企的进入确实是大大提升了我们对房子的认识

      新出的这些楼盘,不论是户型设计还是配套丰富程度,都不是三年前的威海楼市可比的

      金地观海澜湾270度的落地大窗,观景效果,一个字,爽

金地观海澜湾看海效果
 
      佳源海棠府四叶草户型,各个卧室互不干涉,对越来越重视隐私保护的现代人来说,尤为友好

      中南林清月的大厨房,不但空间宽敞,还带有大的窗户,对烹饪人的心情很是照顾
      ……

      层出的产品告诉我们什么是新一代的建筑,新一代的产品

      但是,回归到购买层面,我们还会看到另一方面

      就说当下热销的御龙天峰,这个产品的缺点很明显,公摊大,有连廊,还有前面帝景项目的装修风波,哪哪都不让人省心,但为什么还卖的那么好呢?

      因为刚需不在乎这些

      刚需买房最在乎的是什么?价格,价格,价格

      多少人买房,开口说的是我有多少多少钱,能买哪里的房子

      这,就是威海市场的分化

      这一年,我们更清楚地看到了威海市场的分化

      改善的房子,金线鼎、恒宝天玺,价格还是高高在上,似乎脱离了市场行情

      而刚需购房者只能用价格替代一切,不通透?不是明厨明卫?位置偏?所有这些通通都还来不及考虑,因为光是要够上购房门槛就花费了几乎全部力气

      对于这部分购房者来说,肯定最关心的问题是2021的房价会如何

      可以肯定的是,如果期待房价因为市场行情不好而明显下滑是不可能的

      原因除了上面说过的房地产的压舱石作用,房地产对金融、对整体市场的重要作用,国家虽然没有放松调控政策,但还是给房地产市场留了一定的空间,此外,还有一点特殊的

      2020年出现了特殊情况,发了很多专项债,特别是国债,相当于地方政府没有钱,帮地方筹钱,20年是货币宽松,炒这个炒那个的才多,炒房的也不少

      21年逐渐退出货币宽松,是肯定不能再发这么多钱了,地方财政少了这么一大块来源,很多地方就不得不回到土地财政上去

      威海也是会受到同样的影响的

      当前威海还需要土地财政,所以就要保证地价,地价不能低,就是房子的成本钉死了,房价自然也不能低

      我们还是看实际数据:

      21年1月11日,三盛和迪尚联手拿下经区凤林悦澜庭西面一块商住地块,成交楼板价3750元/平米

      同是凤林板块的金茂悦是2019年11月拿的地,楼面地价3229元/平米

      同是凤林板块的碧桂园玖玺台是2020年8月拿的地,成交楼板价4036元/平米

风林地块成交的大开发商
 
      三个地块相距不远,拿地时间从2019年到2020年到2021年,考虑到距离主干道的远近、距离商圈的远近,这样的地价是很合理的

      再看看2020年的热门成交地块:

      中海金线鼎(楼面地价9262元/平)(溢价37%)
      海信君澜(楼面地价8704元/平)(溢价33%)
      佳源海棠府(楼面地价5322元/平)(溢价38%)
      威新晟璟(楼面地价5314元/平)(溢价0.07%)
      富力星光天地(商住部分楼面地价4411元/平)(底价成交)
      碧桂园玖玺台(楼面地价4036元/平)(底价成交)
      金地经区地块(楼面地价3848元/平)(溢价9.6%)
      万科威高地块(楼面地价3483元/平)(底价成交)
      碧桂园璟悦台(楼面地价3213元/平)(底价成交)
      保利高区地块(楼面地价2100元/平)(底价成交)
      明海临港地块(楼面地价2053元/平)(溢价6%)
      中南威高林清月(楼面地价1515元/平)(溢价1.5%)
      实地临港地块(楼面地价1270元/平)(溢价10.79%)

      看看楼面地价,看看溢价,你觉得房价会怎样?

      下一篇我们再具体看看应该关注威海哪些区域
             

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