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2021年威海楼市预测(一)2021年威海房价预测是涨还是跌

      2020年盘桓在我脑中最多的一个画面是一位嚎啕大哭的购房者,当时她刚刷了首付,我和售楼员都恭喜她,她却毫无征兆地大哭起来。售楼员说,这种情况并不少见,很多人十几年甚至几十年吃不敢吃玩不敢玩,无比辛苦攒够了首付,一下子付了,就会这样
我心里说不好是什么滋味,我们普通人买房太不容易了,尤其是今年,又要担心疫情,又要担心生计,过得战战兢兢,但只要活着,我们就得努力往前奔。

      奔跑,是对这个世界最有力的回答

      2021我们希望继续和大家一起奔跑,希望通过我们这个平台的小小的努力,通过我们的知识和专业能力,帮大家买到更好的房子

      这篇文章分两部分,上篇主要分析政策分析新一年房产行情走向,下篇谈谈威海楼市具体情况给大家一点建议

      第一部分说说2021年的房产行情走向

      房地产是靠天吃饭,这个天就是政策,探讨新一年的行情,首先要弄清楚政策的意思

      概括来说,房地产从20年下半年已经进入了一个新的调控周期——对融资端的调控

      第一件大事就是20年频频热议的三道红线,说的是房企负债如果超过一定的界线,就不再允许你继续贷款了

      房地产是一个资金密集型的行业,拿地、施工,甚至人员成本,都需要海量的资金,想只靠着销售的钱去支付这一切,显然是很困难的,所以不管央企、国企还是民企,大大小小的开发商都需要融资

      而这个融资的成本是很高的,比如说碧桂园的融资成本是6.13%,万科的融资成本是6%,恒大的融资成本是8.6%,龙湖是4.56%,光是还利息,就是相当惊人的数目,这还是大房企,对于中小房企,尤其是地方性房企来说,融资成本更高

      但是对房企来说,前些年日子太好过了,看看现在一个个房产巨无霸,你可曾想到,当年宋卫平开创绿城,15万起家;许家印办恒大之前,是一个车间主任;五星级杨国强出生的时候,家里都在发愁,又多了一张吃饭的嘴……

      春风得意,难免马蹄疾,原本应该用来支付建筑费用、还贷的卖房钱,却被拿去买了另一块地,开发了另一个项目,就这样,摊子越铺越大,一旦哪个环节出了问题,整个盘子都会崩

      举个例子

山水文园福海
山水文园福海及旁边小码头
 
      山水文园·福海是威海人不陌生的一个项目,这个盘的位置真是好,旁边就是悦海公园,荫荫的林子,大海,还有一湾小码头,惬意,这周边也都是高端海景房

      不过,像是建东悦海湾这些旁边项目只是把海景资源折到了房价里,但山水文园·福海却还加上了豪华精装修、加上了美好的社区生活,定位是绝对的高大上,14年8月开盘,那会儿就号称每平5000的装修标准,小区里面还配了4000平的私人会所,什么恒温泳池、红酒雪茄吧、健身娱乐等等高端设施都给弄上了

      这样一个项目,现在却停摆了

      同样停摆的还有北京著名的豪宅——山水文园,对,都是一家公司

      这些项目的停摆就是因为这家公司的疯狂扩张,从2015到2017这三年,山水文园马不停蹄地布局文旅项目,先后在浙江、重庆、南京打造11个主题公园,对外公布总投资超过950亿元,然而,这些项目现在也大都处于停摆、烂尾状态

      受此牵涉,威海的山水文园·福海也停摆了——至于具体说,开发商是把威海这边项目的钱挪到其他项目去了,还是别的什么原因,因为不知道企业的详细情况,不得而知,但大体差不多,一开始是拆东墙补西墙,后来就是全塌了

      这并不是个例,而是普遍现象

      现在哪个售楼员还在说自己是多大的房企,绝对没问题,那一定是睁着眼说瞎话

      房地产这个行业自身发展得太热了,需要降降温,所以“三道红线”出现了

      你房企如果负债太多,超过界线,就不允许你贷款,没有贷款,就没法继续拿地,避免了房企盲目铺摊子

      从更大的层面上讲,三道红线是为了防范更大的金融风险

      就像我们上面说的山水文园,他一个劲儿地增加贷款,他的债务也会跟着增加,他的利息也是跟着增加,结果终于到了一个节点,他卖房子的回款跟不上了,还不起贷款还不起利息,于是就出现了烂尾乃至企业破产

      而这些烂账,也意味着银行出现了窟窿,当初放出去的钱收不回来,数量大了,银行也就跟着危险了,银行可是靠着吸收存款才有发放贷款的资本的,这后果可是不敢想象

      此外,每一个烂尾盘后面都是上百个乃至上千个家庭一辈子的辛苦钱,社会影响业是必须要考虑的

      除了这些比较“常规”的原因,今年还有比较特殊的一点是中欧协议签订

      最近比较大的一个八卦是郭敬明,好几年前的抄袭现在跑出来道歉,电影播着播着下线了,当然我们不是来聊八卦的,我是想提醒大家,为什么事情会在这个时候发生?

      因为中欧协议里面很重要的一点是知识产权

      我们自己对盗版可以说都很熟悉,我上学那会儿盗版书比正版的还多,至于说磁带从来就没见过正版的,衣服也是每个人都穿着山寨耐克

      想保护知识产权,还不如安慰自己说盗版横行正说明自己作品火

      但是欧洲可不同,他们对知识产权很重视,我们要跟欧洲合作,自然要做出合作的姿态

      特先生从2018年对我们发动毛衣战,我们就加快了和其他区域的经济合作,2020年谈定了RCEP,接着就谈定了欧洲投资协议

      我们需要一个广阔的市场,需要向对方展现自己的诚意,所以才出了这么个八卦

      回到我们房地产行业,中欧协议签订,一大影响是金融全面放开

      上面说了,房企步子迈的太大,扯着了,会传导到银行体系,危险,这会子又要全面放开金融,银行的压力更大,就更好加强对房地产的调控,于是,我们看到,2021年刚开始,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策——《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理,而且是2020年12月31日公布,从2021年1月1日起就正式实行的,没有给任何过渡期,这是第二件大事

2021年刚开始,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策——《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,主要目的是对银行业房地产贷款进行集中管理
 
      这个政策主要是对整个银行体系的贷款上限设置限制,以后银行房地产贷款和个人住房贷款,都有了一个上限

      通俗来解释一下,我们买房办贷款,经常会听到售楼员说这个银行贷款额度用完了,你只能用另外一个银行了,就是说每个银行每年划给房贷这部分的额度是由一定要求的,这个额度高呢,申请贷款就相对容易些,相应地,如果额度少,申请贷款就难了,这一点不管是对房企对个人都是一样的,就是这个规定不但针对房企开发商,也针对个人。

      额度少了,信贷紧了,银行自然也会挑肥拣瘦的,对个人来说,申请贷款的条条框框多了,买房的门槛就高了

      我们看一下下面这张图,和现状相比,银行整体受到的压制并不大

2020银行房地产贷款占比
 
      第一档中,只有建设银行和邮储银行的个人住房贷款占比超过了32.5%的红线,业务调整过渡期是2年;第二档中,招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行四家越线,其中招商银行和兴业银行的过渡期是4年,浦发和平安是2年;第三档中,杭州银行、成都银行、郑州银行、青岛银行、厦门银行、青农商行越线

      整体看来,房贷并不会受到很大影响

      但是,这个问题要从两方面看,一是,这是上面第一次用行政命令的方式规定了房贷的占比红线,给每个银行都上了一道紧箍咒,这个意义是很大的;再一个银行系统整体被压缩的很少,这是因为房地产贷款在整个金融体系里面的占比实在太大了,这个调控不能太快,必须要考虑到整个行业的安全和银行的压力

      这几年房价暴涨,为大众所诟病,往往忽略了这个行业所起到的作用

      今年深圳的炒房热大家都知道,为什么会出现这个情况?就是钱都流到那里了

      今年疫情,美国开动印钞机,疯狂增发货币,我们也不得不跟了几次,市场上平白地多出那么多钱,为什么我们的日常用品却没有明显的涨价?就是因为钱很多都进了房地产

      非但2020年,从我国加入WTO以来,进出口发展快,外汇储备猛增,但我国是不允许民间流通外汇的,所以企业卖了货物出去,挣回来的外汇要交给国家,国家按照汇率,发给企业相应的人民币,也就是说,这部分人民币是增发的

      2001-2008是外包红利,再后来,2009四万亿、2016棚改,每一项都是天量的货币,如果这些钱没有一个去处,物价都不知道会涨到怎样个洪水滔天

      房地产接收了这些钱,缓解了通货膨胀,成就了压舱石的作用,但也造成自身房价猛涨的局面

      无疑,这是一把双刃剑,如果任由这剑继续砍下去,是很有可能产生金融风险的

      现在的统计数据,房地产类贷款占总体贷款的比例是39%左右,但实际上,加上影子银行这些,这个比例是有可能达到百分之六七十的

      非但这些

      还有很多年化利率达到10%左右的理财产品,其实也都是跟房产有关的(或者是房企自己发行的,或者是金融机构包装了之后发行的)

      房地产行业本身,以及它的上下游,涉及到的行业太多了,比如钢铁、建材、营销、家电、家居、装修、物管等等

      如此一个牵一发而动全身的重要行业,要调整,自然不能是一锤子的事情

      所以,这个政策应该只是一个调控的开始,后面会逐渐加大力度的

      但是,它的影响是早已经发挥了的,下一篇我们就具体看看新政策影响下威海楼市的具体情况
             

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