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通过2019年威海楼市,预估2020年威海房价走势

威海房价 威海房产交易网 2020-01-08 18:09:29 查看评论 加入收藏
导读:2020年威海房价走势如何?通过总结威海楼市特点,分析影响威海房价趋势的因素,结合2019年威海房价及房屋成交量情况,展望2020年的楼市,分析2020年房价走势的最大可能性。

      2019年已然成为了历史,对于购房者来说,过去的这一年的房价并没有什么剧烈的变化。威海房价没有给看空者面子,也没有满足持房者的愿望。不管其他城市楼市多少波澜,种种调控,威海楼市似乎一直按照自己的节奏发展着。不过,我并不认为威海走的是“独立”行情,尽管威海是一个特殊的城市,但并不具备“独立”的因素。

      威海楼市的平静,大多还是因为全国楼市基本上也是这个节奏:部分城市回调,部分城市上涨;有限购也有松绑,威海自身没有利好也没有利空。


 
      如今已经开启2020年的章程,威海房价走势如何?我想大家应该都比较关心这个问题,同时又很难得到答案。网上有很多关于这方面的文章,但大多都是含含糊糊,博人眼球而已。今天我们提出这个问题,虽然也没有准确答案,但也绝对不是蹭热度。我们要给大家一些分析根据,从威海实际出发,结合国内楼市环境,客观看待威海房价趋势。

      威海楼市自身特点
 
      要说威海房价与本地经济关联不大的话,是不太准确的观点,一个城市的发展决定的房价的上限位置。很多像威海这样的三线城市,房价已经远远超过了本地工资收入的承受能力,但这一点也不影响房价的继续上涨(如果房价还要涨的话)。如果从房价与工资收入的比值来看,高收入城市的买房压力一点也不比威海小,一家不吃不喝30年买套房子,适用于每一个城市。

      城市的发展是决定地段价值的主要因素,好比经区和高区,放在十几年前就是威海市的远郊,发展到现在已经属于威海的主城区范畴,经区房价更是超过了环翠老城中心。这都是人口与居住环境的共同作用,当然这个环境包括自然环境和生活、工作环境。
 
      都说威海的房子大部分是卖给了外地人,我觉得这个说法也不是很准确,因为这个要具体类分。威海市、荣成、文登市区的房子,大部分还是本地人承接的。虽然威海本地人口少是硬伤,但是威海很小,包括几个辖区的主城区也都很小,何况威海发展较晚,老城区内基本都是老房子,所以一些新楼盘卖的比较快。这就催生了一大批改善型住房需求,也就是我们看到的人口流向高区和经区,而乳山、文登、荣成等辖区的人口也在流向威海,本地人去消化主城区内的一些新楼盘,还不是太困难的。

      外地人来威海买房,又分成三个类型:迁居、度假、投资。度假和投资基本上可以归成一类,因为他们的选房条件基本都一样,迁居又等同于本地刚需买房。度假投资则倾向于靠近海岸线,本地人虽然很排斥海岸线的房子,但是这两年海景房价格的上涨幅度与速度,让很多本地人也都开始投资海岸线房产。当然,还是以威海市区、荣成市区的海岸线为首选。而那香海、成山、俚岛、石岛、南海新区、银滩的海景房基本都是外地人投资了。

      威海房价不是威海自身购买力推升,但是要靠本地刚需来支撑。
 
      怎么理解这句话呢?
 
      威海房价上涨是从2016年开始的,在三四线城市接力一二线城市的去库存行为带动下。很多外地投资客蜂拥至威海这个房价低谷区抢房。本地刚需眼见房价呼呼上涨,最终与外地人汇成一股力量推升起了威海房价。加上威海位置的独特性,结果就是后来居上,房价上涨幅度与速度超过了其他三四线城市。


 
      热潮退去,接下来遭罪的就是没能上车的本地刚需了。因为刚需买房是不分阶段,也无法选择时局,有很多刚需客都是到了不得不买的时候才开始看房。所以,最后支撑房价的还是刚需,也是最遭罪的群体。

      影响2020威海房价走势的因素分析
 
      (1)土地拍卖
 
      土地成本在房价中的分量越来越重,开发商拿地成本增加势必转嫁到房价上去
 
      威海:很显然,威海在2019年并没有出现新的地王,土地市场比较平静。威海市区就这么大点地方,可供开发的地皮很少了。
 
      高区还有很多厂区需要外迁,再就是青岛路西侧(望岛以南齐鲁大道以北区域)。这些地皮理论上都要随着城市的发展而开发,虽然已经算不得热点区域,但也是威海的一大收入来源。而主城区范围的海岸线,能开发的基本都已经开发完。
 
      地皮较多的南海新区、银滩等区域,地价又相当的便宜,不会对威海房价造成什么冲击。
 
      归结到底就是,经济发展需要一个过程,目前土地还是要继续卖房子要继续盖,算是体制上对房价的一个支撑吧。
 
      (2) 货币贬值、通货膨胀
 
      其实很多人忽略了物价与房价之间的关系。商品房时代,房子拉开了与大宗商品的价格,就出现了所谓的泡沫。物价上涨了,钱不值钱了,而房地产又成了规避风险比较“靠谱”的投资。
 
      威海:不光威海,全国任何一个城市都无法逃避这个问题。好比2019年的“二师兄”身价暴涨,带动大宗商品都有小幅跟进。房子涨多了,泡沫就大了,物价一涨从另一方面又“降低”泡沫的大小。
 
      (3)非正常的市场行为
 
      刚需靠的是需求,看的是位置和房价,投资客则主要关心房价的走势。
 
      炒房客、中介都有可能炒高房价,但是能力有限,局部小范围的可以。而开发商则完全有能力把房价搞起来,也是最大的获利者。
 
      威海:威海也有炒房客,而且很多。但炒房客跟开发商是一个相辅相成的关系,而且是要在大环境向好的背景下,两者形成一股合力才行。显然,现在不具备这样的条件。这两天火爆的恒大公寓就说明了这一点,开发商不降价,投资客根本不买账。全国楼市不继续上涨,炒房客不会再出手,追涨杀跌向来是投资的最大特点。
 
      (4)政策对于房价的抑制与推动

      调控的最终目的并不是打压房价,而是抑制房价过快上涨。在过去的十几年,政策越是严厉的区域房价上涨的越快,因为这些区域是热点,房价上涨的太快肯定会引发政策的压制;其次就是,政策上给予一个地区的发展带动,比如2019年的深圳特区以及海南特区。

      威海:威海楼市向来没有什么实质性的调控政策,因为威海楼市算不上热点,尽管2017年房价涨了不少,但是威海楼市的体量在全国楼市占的比重很小,影响也微乎其微。不具备限购资格的城市兴不起什么大风大浪。
 
      谁在买威海的房子

      政策也好发展也罢,房子终究还是要靠购房者买单,没有人买房一切都是空谈。


 
      威海房子大多是卖给外地人的说法也确实成立,上图便是最近一年关注威海房子的区域分布(数据来源于威海房产交易网站后台的关注统计)。占有半数的山东地区包括了威海及周边的青岛、东营、滨州、淄博、潍坊等;未知区域主要包括上海、湖南、湖北、辽宁、吉林等区域。
 
      其中东三省和山东省内购房者大部分以移居为主;北京、天津、河北、青岛、上海多以度假、投资为主。
 
      之前也说了,移居等同于刚需,需要的时候肯定要买,而且有很多正在看房子的朋友基本都是到了不得不买的时候;投资客买房不确定性非常高,完全看楼市行情,追涨杀跌效应明显;度假、养老需求则完全看喜不喜欢,以及手头的资金是否富余,而且有很多人不太考虑后期房价的涨跌。
 
      外地购房者占的比重大了,必然会加大威海楼市的购买力。但外地人的不稳定性(不一定非要在威海买)又让这股购买力不那么可靠。他们所在地的房价波动必然影响是否来威海买房的决心,这就又解释了威海房价跟大环境楼市的紧密性。
 
      楼市预冷的时候(比如现在),半数刚需徘徊在买与不买之间,投资客基本上都开始观望,小部分度假、养老的朋友着手一些比较中意的房子。
 
      威海房屋成交数据分析
 
      2019年威海市区商品房成交16802套(比2018年下降39.3%), 成交面积达172.7万㎡(比2018年下降35.7%)。
 
      2018年威海市区商品房成交27682套 成交面积达268.7万㎡

      成交量大幅萎缩,只靠外力支撑是无法维持房价继续上行;但从另一个角度来看,成交量下降这么多,房价依然挺住了。这是一个值得深思的问题,房价上涨或者下跌跟买房人多少有关系么?还是买房人的多少完全由房价的上涨或者下跌来决定?或者两者根本就没有直接关系,房价是另一种力量所左右?
 
      威海“特价房”增多是不是房价要降了
 
      首先我们要明白一个问题,就是房价如果真的开始下跌,最先表现出来的是之前被动跟涨的区域,也就是较为偏远的地方。而最近威海整体所表现出的现象非常乱,几乎整个区域内的新楼盘都在搞特价。荣成、文登、威海市区都在搞,也不分大小开发商。也许是年终和春节前的缘故,总之今年的力度远大于前两年,而区域性的房价涨跌差距并没有显示出来。
 
      给人的感觉就是,房子确实卖不动了,又不能挑明了降价。恰好年底和春节,中车、恒大、万科又先后带头搞特价,最终效应蔓延开来。当然,也不排除开发商在做营销手段。

      特价给予购房者的实惠确实不少,同时也给二手房东们带来不小的压力。2020年房价最终走势,还要看这种“特价”效应是否还在继续蔓延。根据往年情况,每年的春节之后,威海楼市开始慢慢热起来,尤其是荣成、南海新区、银滩等区域的海景房项目,同时没有了年度资金回笼的压力,特价房会慢慢淡出市场。所以我们会建议买房人在年前有合适的房子是可以考虑入手的。
 
      结语:
 
      2020年的楼市充满太多的不确定性,且经过了一年半的平稳期。接下来应该会进入一个分化的阶段。目前全国各个城市都开启了“抢人”模式,人才引进是每个城市首要的工作,包括放宽落户限制。尤其是如今的人口流动,已经不再是以北上广深为主要目标城市,近几年崛起的二线和准一线城市,不论从城市建设还是发展机会,已经完全可以满足现代人才的需求。同时,随着人们生活水平提高,消费观也开始有本质上的变化,改善型住房需求会是今后楼市的主题。
 
      威海则是以康养、度假与其他三四线城市区分开来。所以,威海楼市短期内还是具备一定支撑的,但坚持到什么时候不好说。能够对威海楼市构成利好的有:土地和通胀;不稳定因素是投资客的决定;中性因素则是政策。2020年威海楼市不是自身决定,具体方向还是要看那些不稳定因素的动向,而影响他们是否出手的则是二线城市的房价走向。


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