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讨论:未来三个月威海房价趋势及威海的房价走向分析

      首先澄清一下,今天的话题只能作为参考,不代表后期房价真正走势。因为今天的命题涉及时间有点“短”,三个月对于一个城市的房价波动周期来讲,确实微乎其微,尤其是已经进入平稳期的威海楼市。不过很多购房者对于威海房价趋势如何,依旧非常关心,尤其是在一年中威海楼市最低迷的这个节点上。所以,我们就今后三个月的房价做一个简单的分析,虽不能指明大的方向,但希望对于后期想要买房的朋友能够带来一些参考信息吧。
 
现象与心思


 
      大多购房者目前保持着观望态度,他们基本都很一致的心思,就是等待房价下跌。威海房价到底能不能下跌暂且不说,我们先来看清一个问题:那就是房价一旦进入下降通道,你是否敢去接盘,什么时候接。因为越是体量庞大的经济体,一旦出现价格拐向,周期越是漫长;同时,现在全国房价基本都在历史高位运行,加上过去几年暴涨的成交量,房价如果下跌,初期肯定是一个快速的过程。而且大多数人的心是贪婪的,10块降到8块,还会想6块,后面还想5、4、3等等。正如现在的一些威海二手房,低于之前标价的房子有很多,但是成交的却不多,主要原因是“房价还要降”的心理。
 
      相反,从房价上涨的时候更能体现出投资客贪婪的心思。比如2017年5月前后,威海的房价开始出现暴涨,而且也是进入历史最高点,但那时候的人们却没有因房价过高而退缩,反而越涨越买,因为他们总感觉一夜十几万的升值还会继续。
 
      结论:购房者不会影响房价的走势,只能跟随房价波动的情况而决定参与程度的多少,是一个跟风群体。
 
威海往年年终三个月的房价情况
 
      每年的春节前三个月,是威海房价趋势与成交量最为平缓的时期,也是最低迷的时候。一直到春节前夕的一小波刚需买房,带来成交量的小幅上扬,但威海的房价并不会因此受到影响。


 
      而元旦前夕则属于新楼盘打折促销的集中时期,但这时候的让利并不能说是真正意义上的降价。因为年底回笼资金的需要,所以才给出一定的优惠空间,等渡过“难关”之后,房价依旧会恢复到之前水平。况且,现在大部分是打着节假日的旗号而做的一种营销手段而已,所谓降价的房子户型、楼栋、楼层都是有限制的,不是你想怎买就怎么买。
 
      购房者大多认为年底促销力度会很大,这也是为什么每年的年底会有一小波成交量上行的原因。
 
国内楼市房价及成交情况
 
      说到底,威海房价趋势走向还是要跟随大的环境而行,威海楼市自身并不具备走出独立行情的因素,比如:人口突增、经济快速上涨、特区规划等等。过去两年的翻倍行情,依旧是跟随全国三四线城市房价暴涨的步伐而已。那么大环境的房价又是以什么为根基的呢?这一点我想大家都比较清楚,那就是“国情”。这里再强调一次,政策不是直接让房价涨跌的工具,而是调整涨跌速度的措施。
 
      我们先看一下上个月国内楼市的大致情况
 
      2019年9月,全国70个大中城市新建商品住宅平均售价增速继续放缓,环比增幅从8月的0.58%降至0.53%。平均售价较去年同期上涨8.57%。
 
      其中,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。北京和广州持平,上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.3%,上月为持平。北京和广州分别下降0.5%和0.3%,上海和深圳分别上涨0.6%和1.3%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。
 
      35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.7%,涨幅比上月回落0.1个百分点。
 
      同比方面,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅均回落。


数据来源|院士教授博导500智库、国家统计局网站
 
      过去三个月国内70城市二手房价波动情况(按照1、2、3、4、5线城市划分),其中一二线城市二手房价波动相对较大,而与我们大多人相关的三四线城市房价相对平缓,也包括威海二手房价格走势。
 
楼市政策风又吹向何方
 
      首先,我们要明白一点,楼市政策,不管是限还是松,都不是用来左右房价的主因,调控的目的是让房地产健康的发展。房价持续快速上涨不行,而大幅下跌也不健康。我们是要防范房地产泡沫破裂,既要防范价格上涨过快引起泡沫放大的破裂,也要防止楼市大幅下跌恐慌崩盘。而此时的政策则偏向了城市人才引荐这一性质,为什么?


 
      从10月15到10月19日,短短一周之内,已有南京、天津、三亚三城以人才落户名义侧面的解除了“限购”。今年内,已有青岛滨海新区、杭州、珠海、上海临港、南京高淳和六合区、天津、三亚等多地以直接或人才落户方式对限购政策进行调整;
 
      今年4月,国家发改委专门在《2019年新型城镇化建设重点任务》中提到,城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。   
 
      不管是天津滨海新区,还是别的城市,它们都是跟人才住房,跟真正有居住需求、没有户籍的在岗职工相关联,所以,政策整体上的意义还是“住房不炒”。其次就是进一步城镇化发展。
 
大环境房价趋势、政策与威海房价的关系
 
      首先,威海并没有出现进一步的楼市调控政策,反而加大了人才引进的力度。也许是华为5G事件的导火索,科技兴国、人才建城是现在潮流,这一点肯定是没错的。但这些似乎对于威海楼市的影响微乎其微,毕竟威海买房的群体目前还是以养老、度假、投资、移居为主。而年轻人才的引进也一直是威海的薄弱环节。
 
      这就涉及到上面说到的大环境房价与政策因素。
 
      首先是外围房价继续上涨,那么投资者的热情又会在“红利”驱使下重燃,先是一、二线城市,然后是三四线城市,而威海这样具有多重属性的房子,必将再次被购房者所重视,威海同样还会有强于其他内陆城市的表现。
 
      要知道,威海的买房热情是在2018年下半年戛然而止,为什么?因为房价到了历史新高,其他城市房价不在上涨。想到什么?那就是威海不缺买房的人,不光威海,全国每一个城市都不缺买房的人,缺的是“红利”,这就又回到了文章开头提到的“心思”。
 
      其次就是政策,政策对于威海的影响一直都不是很大,威海自身没什么政策,而外界的政策似乎也冲击不到威海。当然,不排除后期会出现更严厉的政策。反正目前我们可以不用刻意去关注。


 
      最后,我们是否要打消购房者观望的情绪,我觉得没必要。目前楼市虽然惨淡,但并不是一无是处,还是有很多外地人不断的来威海买房,而本地刚需,我想应该还会像往年一样春节前突击。
 
      不同需求的人对于事态的发展,所观察的角度不一样。如果从我的情况出发,我没有威海再买一套房子的需求,也没有要卖房子的意思,所以房价的上涨与下跌,我不太关心。前几天北方持续的雾霾势必又会坚定一些老人来威海买房居住的决心,最近就有很多这样的客户咨询。所以,还是要看自己情况而定。
 
      未来三个月,不会是外地人来威海考察的时间节点,而对应的荣成、南海新区、银滩等海岸线上的售楼处,也早就有这方面的预期与应对计划,选择“沉睡”似乎是最好的选择。可以肯定的是,未来三个月威海房价趋势上不会有大的方向,反而在春节之后,也就是来年开春,如果,仅仅是如果,购房者还没有像北归的燕子一样踏入威海,我想那个时候才是威海房价趋势真正的拐点。
 
      最后不要忘记关注两点:一是国内其他城市房价的走向,尤其是一二线城市;其二,猪肉、鸡蛋等大宗商品是否还在涨价,毕竟楼市泡沫只是一个相对的问题。


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