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威海西郊区域点评:羊亭、初村、双岛湾区域怎么样

区域商圈 威海房产交易网 2019-10-10 16:16:18 查看评论 加入收藏
      近期,威海房产交易网团队考察了初村、双岛湾和羊亭区域板块。在威海强调东进西拓,对南联动的布局下,西部双岛湾、初村区域发展相对并没有东部滨海新城和临港区火热。为什么会这样呢,那么作为西部相对于东部的劣势又在哪里,未来的发展潜力又是什么呢。本期为大家带来区域分析及对所在重点项目进行介绍。

      那么,西部未来的潜力在哪里呢?我们看一下地图:


 
      威海市区崛起之后,向两翼(高区、经区)外溢,随着经济发展,西部继续向双岛、初村延展,目前环中心山脉(里口山)周边已成C状,距离经区较近,对接西部双岛湾、高区的中间地带——羊亭的融通发展就将会逐渐登上历史舞台:环翠区2018年攻坚突破十项重点工作上,把羊亭开发作为排名第一的首要任务。


 
      羊亭开发相对于西部双岛湾、东部新城开发时间相对晚一些,这是因为作为海滨城市的特点,在发展规律上,海滨一线的开发建设永远是初期发展的重点。随着城市化的推进及威海带状城市的局限,向内陆延伸已是大势所趋,中部贯通羊亭,南部延展临港区,从而对接文登。

      目前羊亭在售的主要项目是蓝城桂花园,在售6~11层洋房,面积区间为68/85/98/120/130/145㎡,均价8500元,适合刚需,小改善及低密度需求的客户群体。


 
      我们再缩小,看一下西部双岛湾在整体的位置:


 
      沿着市区-经区-温泉-临港-文登区,市区-高区-张村-双岛湾-初村两条发展线,使整个南北区域呈现“θ”状贯通融合。尤其是初村,南北链接高区、市区,东西链接威海市区和烟台市区。这是在威海极少有的一块大片的沿海平地区域,是比较适合经济建设的。目前已经有迪尚,威高,新北洋产业园及威海职业学院,山东交通学院,食品药品学院等专业性院校。

分析点评

      区域内楼盘外来人群占比较高,比如北海新城、春山茗居等,受到早期移居养老的群体的青睐,尤其是一楼带院产品的关注度比较高。这是因为区域靠近海边,可供赶海和游玩,在荣乌高速北侧规划海水浴场,近海优势明显。初村公交系统较为发达,但距离市中心较远,因此区域受市区市场波动相对较小,具有滞后性,两年来区域内整体价格走势较为平稳,可以根据需求观望出手。

      区域内主要楼盘有名流海岸山庄和建大未来城等。

      名流·海岸山庄位于羊亭、张村、初村三镇交叉口,目前在售9#22#25#号楼,主要户型为84、98(边户、三室)㎡。均价8800元,一梯二户,预计2020年年底毛坯交付,需要绑定储藏室。

      建大未来城位于初村威海职业学院西对面,烟威高速南侧。在售洋房、别墅及高层,其中D1~D10为6层或9层带电梯,D3在售,一梯二户,三个单元,面积为109㎡、110㎡(边户),均价8000元;D11~D22为别墅产品,D11、D12、D16、D19为地上三层六联排的70年产权别墅。面积区间266~290㎡,送前后院,均价12000~14000元;H1~H8为高层,目前在售H1~H5,H1、H2共18层,面积为89、110、120(边户)㎡。H3共11层,一梯二户三个单元,面积为83㎡、90㎡(边户三室)。H4共11层,一梯二户,三个单元,全明户型,面积为81㎡和98㎡(边户),2021年12月30日交房,物业费为1.55元,车位13万,储藏室5万。起价6300元,均价7500元。





 
      整体来说,在西部区域,受政策扶持和发展程度较好的是羊亭,本地刚需比例大,受城市发展外溢效果最为明显。双岛湾科技城和初村规划起点高,产业园区实力强,专业性高等院校密集,同时拥有一线沿海开发资源,加上未来轻轨开通后,往返高区市区更为便捷,除了利好临港区之外,对于初村的的区位优势加持也将会更加明显,是整个城区西部最有潜力的地区。但是在当下的威海房地产市场,主要新盘和存量房在于市区区域,西郊板块新房少,体量小,外来人口比例高,不稳定因素较大,购买时不宜将短期增值和出手作为打算,适合外来刚需人口,和移居养老群体的需求。另外就是预算决定区域,如果预算确实有限,又不想考虑远郊,还想离海边近一点,是其中的选择之一。


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