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深度解读:临港区8月土拍成交,告诉你一个不一样的临港区


(一)百花齐放

      7月份威海集中挂牌出让土地,8月挂牌期将陆续结束。截止到今天(8月12日)下午两点,威海临港区安排在2019年年中出让的土地全部挂牌期满,15宗土地全部名花有主,更难得的是,拿地的金主超多,15宗地,有11个东家。名副其实的“百花齐放”。

      梳理一下成交情况:
临港土地拍卖
      土地的具体位置,分布在临港区管委会、威海四中、草庙子镇中心、还有威高生态园附近。

地块位置
 
(二)话说临港区

      威海城区现在分为4个区 —— 环翠区、高区、经区和临港区。经区里有一个东部滨海新城,是威海重点打造的高起点新城区,地位比较特殊。

威海区域划分
 
      临港区绝大部分的土地之前归属文登市,后期行政区划调整,划给了威海市。这里的前身叫威海市工业园,2006年经山东省人民政府批准设立,并报国务院备案。2008年4月29日,威海工业新区正式成立,从此迈开了起步之旅。


 
      成立伊始,威海工业新区在威海人的印象里是一个很遥远的地方。和城区联系最紧密的,可能就是2011年迁入临港区的威海四中了。威海四中是威海城区第三批次录取的寄宿制普通高中,城里的孩子要到这里上高中,而且绝大多数都要住宿,由此催生出学区房概念,那个时期的房地产开发,大多是围绕威海四中周边开发的。
四中
      2013年,经国务院批准,威海工业新区升级为国家级经济技术开发区,定名为威海临港经济技术开发区,简称临港区。辖草庙子、  蔄山、汪疃3个镇和黄岚办事处。

      自从戴上“国字号”经济开发区的头衔,临港区的发展进入了快车道,已经成为威海活跃的经济增长极。城市建设日新月异。

威海临港区
 
(三)临港区的房地产开发

      临港区目前的发展是从临港区管委 - 威海四中 - 草庙子镇中心 - 威高生态园进行布局的。按照功能特征,四个地标将临港区划分为4个发展区域 —— 政务区、商务区、居住区、康养区。

配套规划
 
      临港规划:政务区&商务区

      政务区的标志是临港区管委,是临港区的政治中心,围绕临港区管委的政府职能,周边派生出各种相关的配套,诸如酒店、写字楼、文化广场等等。

      一条马路之隔的商务区,集中了诸多临港区商务建筑和相关配套。已经建成颐高之信国际电商产业园、威海国际五金城、威海天润建材城、威海金阳光汽车城等诸多商业建筑。

【点评】

      对临港区区域的分类并没有那么绝对。在政务区和商务区内同样有居住型楼盘。刚刚成交的澳威商住地块楼面地价达到了1581.6元/平方米。政务区在2019年报建的项目呈上升趋势,包括酒店、酒店公寓、写字楼等商业产品。投资主体多为政府背景的开发企业。可以明显地感受到到临港区基础建设步伐在加快。

      凤德房产摘牌的商务区商服地,业态是商务金融和零售商业。从区位来看,规划意图是对颐高之信产业园区商业设施的补充。成交楼面地价仅为567元/平方米。政府对商务区市场氛围的扶持之意昭然若揭。


 
临港规划:居住区

      临港区核心居住区位于威海四中到草庙子镇中心这一段区域。林泉河和威海四中周边则是目前的重点开发区域。

住宅分布
 
      临港区成立后,先行启动了对原住民“平房换楼房”的安置。对17个村、3163户进行了拆村并点,集中安排。林泉社区、上河小镇都是回迁社区。而嘉和花园社区是最大的一个回迁社区,用于安置草庙子镇打铁、向阳、草庙子等7个村1635户村民。33.69万平方米的规模让它成为是威海市最大的安置社区。

      围绕威海四中的楼盘,无论是案名还是推广传播,学区概念被广泛采用。例如上河小镇·尚书院、佳尚府、天亿学府等等。

      草庙子镇中心的楼盘以威高·水韵康桥为代表。开发的主题概念契合临港区“一河两岸”湿地工程,主诉求来源于横跨镇区中央那条蜿蜒的“绿色动脉”——林泉河。

      随着2019年8月土拍挂牌结束,草庙子镇中心区域的房地产开发格局也基本确定了。威高、富力、恒荣、凤德、恒河等开发商的项目将在林泉河两岸,沿水而生。


 
【点评】

      富力的进场无疑是最引人瞩目的。堪比4月底万达望岛拿地,挺进威海。富力拿地合计为235.2亩(166亩+69.2亩),商服地40.3亩。合计275.5亩。住宅楼面地价1365元/平方米。商服地楼面地价1335元/平方米。计容面积23.99万平方米,商业建面26888平方米。

      前朔威高地块,水韵康桥的楼面地价692元/平方米,另一块商住地是2018年年底拿的,楼面地价962元/平。2017年10月,恒和商住地的楼面地价只有450元/平。

      对比今次成交的楼面地价。恒荣商住1026.7元/平、鑫都商住1578元/平。

      这些枯燥但是真实的数据让我们清晰地看到,在临港区核心居住地段,2019年的楼面地价同比2018年上扬幅度约在50%,均价已经达到1400元/平方米。

      临港区的地价已经不便宜了。

      另外,这些已经售出的土地将形成超过50万平的居住面积和将近10万平的商服面积。临港区中心城区已经成功落地,呼之欲出了。

      而且,我们注意到,区别于南海新区依靠政府投资固定资产为主的模式,临港区的投资主体多样,尤其在居住区领域,政府投资的地位几乎可以忽略,是一个良性的“跟着市场走”的趋势。

      2018年8月成交的威海港亿房地产地块,楼面地价是1117元/平方米。2019年该地块形成供应量,落地楼盘名叫“天亿学府”。开盘后,该楼盘已经连续数周名列威海城区楼盘销售排行榜TOP5。


 
      而且,临港区的房价现在也不便宜了。

临港规划:康养区

      康养区的概念源于这里的温泉资源。与康养区接壤的文登汤泊温泉是天然温泉。目前在建超大型综合性休闲度假村。总规划用地5000余亩,三期进行开发建设,兴建大型酒店、温泉主题乐园、会议中心、湖景别墅、高级餐饮会所和KTV休闲娱乐会馆等。是全省重点旅游建设项目,威海、文登两级重点工


 
      威高生态园是高尔夫概念主题休养区。威高地产在威高生态园周边摘牌了N多土地,指标方面大多低密度、低容积率。不过,这里最著名的建筑群落是青岛新地集团投资开发的 —— 新地·威登小镇。

      新地威登小镇项目规模宏大,总占地2000亩,坐北朝南的坡地建筑,总建筑面积为80多万平方米,容积率仅为0.23。这里规划建设的建筑有温泉大院别墅、花园洋房、服务室公寓、小型奢侈品酒店、温泉spa五星会所、风情商街、商务行宫、水上乐园、湿地公园、植物园等等,是一个集高端居住、休闲娱乐、商务社交为一体的高端超大型温泉社区。

      商家的广告,是这么说的。

【点评】

      康养区房地产开发很多不是面向刚需,也谈不上改善。更多是满足高端居住需求以及投资的需要。在马洛斯需求理论中,应该属于最顶层——超越自我的自我实现需求。


 
      因此其产品方向是高端 —— 独栋别墅、私家合院等。在国家限制别墅用地的大背景下,这里的楼盘大多是商业立项。以商务办公报规报建,土地产权是40年。

      土地的私享性决定了这里的房地产产品价值不菲,而且其配套公建的专属很强。整个产品层次中也有一些经营性的小户型产品,是面向投资用户的。

      2019年3月,在新地威登小镇对面成交了一宗土地,普通商住地,威海恒融房地产开发有限公司拿的地,计容建面是130578平方米,产品为普通高层小高层产品。楼面地价是1392元/平方米。时隔一年有余,近在咫尺的建东地块,楼面地价每平涨了203元,达到了1595元/平方米。


 
      房价的上涨有轮动效应,威海从2017年开始的房价上涨在2019年真正地轮动到了临港区。加之威海城区房价上涨,造成部分购买需求外溢。再就是威海与文登对接融合脚步加快……

      临港区成为威海房地产下一个风口的趋势,已经变得越来越明显。
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威海环境气候之:台风下的威海以及威海的自然灾害有哪些

玩转威海  威海房产交易网  2019-08-13 14:22:13  1  查看评论  加入收藏
      说到自然灾害,眼下大家最为关注的莫过于“利奇马”:

山东台风利奇马
 
      2019年第9号台风“利奇马”,英文名:Lekima;名字来源:越南,意义:一种水果。
      台风“利奇马”于2019年8月4日15时许获得日本气象厅命名,8月7日5时许被中央气象台升格为台风 ;
      8月7日23时许被中央气象台进一步升格为超强台风,并继续向西北方向移动,向浙江沿海靠近;
      8月8日下午17时,“利奇马”强度已超过今年2号台风“蝴蝶”,成为2019年风王;
      8月10日1时45分前后,台风“利奇马”的中心在浙江省温岭市沿海登陆,陆时中心附近最大风力有16级(52米/秒),中心最低气压930百帕;
      2019年8月10日凌晨1点45分前后在浙江省温岭市沿海登陆,登陆时中心附近最大风力16级(52米/秒),这不仅是2019年以来登陆中国最强台风,也成为1949年以来登陆浙江第三强的台风 ;
      9时,台风“利奇马”减弱为强热带风暴级,地点在浙江省金华市磐安县境内 ;
      8月10日20时在浙江省湖州市南浔境内减弱为热带风暴级;
      11日20时50分前后,台风“利奇马”再次登陆山东青岛;
      截至2019年8月12日5时50分,山东省因灾死亡5人、失踪7人;
      截至2019年8月12日10时,浙江省因灾死亡38人,因灾失踪10人。

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      台风给沿海城市带来的痛苦不言而喻,“狂风肆虐、暴雨倾盆”,上面就是山东今日爆出的台风最直观的“伤害”。要知道,山东还不是与“利奇马”正面交锋的地区,浙江才是主战场,从而,我们可以想象一下南方沿海城市所承受的压力有多大。
 
      我们看看上图统计的山东受灾城市汇总,是不是少了一个地方,也就是说在山东省几乎所有城市都在遭受台风“慰问”的时候,威海确独善其身,排除在受灾城市之外。并不是说威海没有台风,只是影响很小,基本上不能用“灾害”来形容。这一点让很多关注威海的朋友悬着的心放了下来,毕竟威海有着很多来自全国各地的购房者,最主要的还是因为威海是一个三面环海的城市,这样的结果却是有些不可思议,尤其是青岛、烟台两个近邻都依然上榜。庆幸的同时,不免我也想说一声,威海就这么神奇。
 
      但说归说,虽然没有上灾害榜,也的确没有发生造成人、财损失的时间,但台风给威海带来的影响也是有的,当然风和雨是无法避免的了,为此,很多单位、幼儿园都开始了停课、停工等应对措施,但结果好像让人们很失望,雨下了不少,但风没有想象中的大,我想大家都愿意继续“失望”下去。下面就看一下威海在台风下所展现出来的面貌吧:
 
威海台风雨后
威海台雨后的积水路面
威海海岸线在台风中的浪花
台风下的威海市区海岸线(海上公园)
 
台风过后的街头
威海“台风”后的街头(8月12号)
 
      其实,对很多威海的朋友来说,“利奇马”所带来的只是一场普通的风雨而已,甚至都没有非台风的风雨天气强度大,即便如此,威海市政依旧做了全面的防护工作,只是我们似乎有些过度紧张了。
 
      当然,对于极端天气下的威海,我们还是要注意一些非常有必要的安全防范。最主要的是远离海岸线。蔚蓝的大海看着美丽又平静,但发起火来可不是人能够承受的:

威海海岸线的浪花
海浪冲击海岸线溅起的浪花
 
      1、任何海水浴场均不能下水游泳,因为大风天气下的海水暗流很多,很容易被卷进深海。
      2、不要靠近高区国际海水浴场、那香海、成山头等区域的海岸线,因为这些地方是非常开阔的深水海域,风急浪大,如果赶上大的台风,出现落水情况会非常危险。
      3、海滨路、九龙湾等海岸线要注意,虽然这里不是有海岛挡着,或是海湾区域,但咆哮的海浪拍打岸边飞溅的水幕能达到十几米高,看着都害怕。
      4、威海虽然很少有山体滑坡、落实等状况,但是走环山路、环海路的时候一定要注意安全,尤其是仙姑顶、里口山等区域要多加注意,另外菊花顶、合庆、文笔峰、远遥、寨子、塔山等区域多以丘陵地貌为主,坡大路陡,极端天气下尤其要加以注意。
      5、威海是一个物资并不是很富裕的城市,尤其是蔬菜方面,此次台风威海虽然没什么影响,但寿光确损失不小,还记得前不久的天价香菜吗?所以,极端天气下备至一些生活物资还是有必要的,最起码不用风吹雨淋的去跑超市了。

无惧台风的自驾威海游
网友朋友圈分享
 
6、台风天气,威海机场的航班基本上不能正常运行,外面的人无法坐飞机进来,威海的人也无法做飞机离开,不过有些朋友自驾来威海看浪花,勇气可嘉。
 
      不管怎么说,任何一次自然灾害,我们都要重视,但我们绝不恐慌,做好必要的安全防范,尽情享受每一次“灾害”洗礼后的自豪,用这次台风过后的威海人调侃的话来说“威海有老天爷的照顾啊!”
 
      对于沿海城市来讲,人们最担心的自然灾害除了台风之外,就是海啸和地震,那么威海是否也有这方面的顾及呢:
 
威海是否处于地震带
 
      是的,威海有两条地震带。
 
      威海地区的地震带有两条,一条是山东半岛北部沿海的蓬莱至威海地震带,延伸在半岛北部海域,半岛北部的海岸地形即受此断裂的影响。
 
      在这个断裂带上曾记载有1548年蓬莱7级地震;1948年威海6级地震,而没有造成破坏的小地震自然还有很多。这个断裂带有一部分在威海市区通过,致使在奈古山和古陌墩之间形成一个谷地,一直向宝泉汤延伸,宝泉汤即受此断裂控制,使地壳深处的热水沿断裂上升到地面形成温泉,在一定意义上说温泉和地震有共存的关系。
 
      另一条地震带是牟平至乳山地震带,呈南北方向,沿牟平、乳山一线,南北两端向海域延伸。

威海地震
 
      在这个地震带上曾发生过1046年岠嵎山6级地震;1939年乳山下初5.5级地震,都造成了不同程度的灾害。近年来在这个地震带上曾发生过多次4级左右的强有感地震,对建筑物也曾造成轻微的损伤,给居民带来惊恐。记得2015年左右我还住在银滩的时候,基本上隔两天就会听到一声巨响,伴有轻微的震动,后来媒体报道乳山几时几分发生3级左右的地震,在当时确实给很多外地人造成了不少担心。
 
威海基本无海啸之虞
 
      对于滨海城市最大的隐患莫过于海啸,印尼海啸造成的凄惨后果历历在目。但大家放心,威海基本上不会发生海啸。
 
      从历史上看,山东省从未有发生海啸的记载。山东省的海岸线绵长曲折,海区海水一般较浅,渤海平均深度18米,黄海平均深度44米,一般不产生地震海啸。而且,邻近山东省的海区没有现今活动的板块俯冲带和海沟构造,所存在的海域活动断层的垂直差异运动不足以在海底形成大的位移,已发生的地震震源断层多为走滑型或倾滑型,所以大多数地区发生地震海啸的可能性不大。大洋海啸对山东省沿岸也无影响,主要是因为海区大部是浅水大陆架地带,该带平缓宽阔,外围又有成串的岛屿、暗礁环绕,形成一道天然屏障,不利于地震海啸波的传播。所以,在威海的、准备来威海的、关心威海的朋友尽可放心。
 
      当然,在天灾面前,人类是显得多么的渺小。好在威海并不是一个经常发生天灾的地方,正如在过去的几年,大大小小的台风也经过了几十次:

台风记录
 
      2018年: 艾云尼玛莉亚安比山竹
      2017年: 苗柏纳沙天鸽 帕卡卡努
      2016年: 尼伯特妮妲 莫兰蒂鲇鱼莎莉嘉海马
      2015年: 鲸鱼 莲花 灿鸿 苏迪罗 杜鹃 彩虹
      2014年: 威马逊 麦德姆 娜基莉 夏浪 海鸥 凤凰
      2013年: 贝碧嘉 温比亚 苏力 西马仑 飞燕 山竹 尤特 康妮 玉兔 万宜
      2012年: 山神 杰拉华 三巴 布拉万 启德 海葵 达维 韦森特 卡努 杜苏芮
      2011年: 尼格 纳沙 洛克 塔拉斯 南玛都 梅花 洛坦 马鞍 米雷 海马
      2010年: 康森 灿都 蒲公英 狮子山 圆规 南川 莫兰蒂 凡亚比 鲇鱼 暹芭
      2009年: 妮妲 银河 卢碧 芭玛 凯萨娜 巨爵 莫拉克 天鹅 莫拉非 苏迪罗
      2008年: 海高斯 米克拉 蔷薇 黑格比 鹦鹉 森拉克 北冕 凤凰 海鸥 风神
 
      但是基本上对于威海都没有造成什么实质性的影响,无非就是连续几天的风风雨雨,正如这次的“利奇马”台风,11号下午有些多云且晚间下雨;12号上午阴云下午大雨,晚上基本不再下;13号基本上全天阴云。三天时间内只有12号下午大雨时候刮了些风,除此之外别无他况,说实话,还没有2018年的那场大雪所带来的影响大。
台风警报基础
      台风虽然没有带来什么坏的影响,虽然也是预料之中,但该防范的还是要防范啊,威海市幸运的,但并不代表一直幸运下去。但我想,随着城市建设的发展,尤其是威海人对于每一次灾害前的精心准备,即便是老天再怎么“不测风云”,我们也能安然度过。
 
      为了更好的让大家了解威海的气候情况,还请大家多多在问候跟评,发表一下自己所经历的关于威海地区内比较大的风、雨、雪等天气,只为让更多朋友详细的了解威海。
 

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